來源：澳財網
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年初原本進入復甦通道的澳大利亞房地產市場，因為一場新冠疫情而驟然遇冷，聯邦銀行甚至一度給出了房價或將下跌32%的預期，然而這樣的市場行情在另一些人看來，卻是讓更多人買得起房、實現居住正義的契機。
陽光底下，沒有新鮮事。北上廣深，悉尼墨爾本，房價的故事都如此接近。
事實上，受疫情實際影響，今年二季度澳大利亞首府城市住宅價格平均下跌1.1%，其中墨爾本受到的衝擊最大，據Domain提供的數據，獨立屋中位價環比下跌了3.5%。
在7月份進入到Stage 4的最嚴封鎖階段后，墨爾本第三季度房價預計仍然會處於下滑狀態。CoreLogic的數據也顯示，第二季度澳洲首府城市房屋清拍率下滑至47.9%。
澳大利亞廣播公司（ABC）為此發表文章表示，疫情令房價下跌，或許是房地產市場回歸正軌的開始。
自2000年以來，澳大利亞的實際房價上漲了至少150％，而同期的工資漲幅卻不到三分之一。
伴隨房價的飛速上漲，悉尼和墨爾本已經躋身於全球房價最貴城市之列。在過去的20年中，整個澳大利亞的住房自有率從70％降至65％，住房凈資產水平從80％降至75％。
在主要的大城市，年輕一代的工薪階層完全買不起房。
2019年以來，銀行對房貸申請人的審核明顯從嚴了
即便咬牙付了首付，購房者負債的比率也相當之高。家庭債務與收入比率的持續攀升對消費和金融構成持續的困擾，推動後者脆弱性持續上升。
人們經常被告知，房價居高不下的問題出在供給側。即在有大量住房需求的地方卻缺乏足夠的供應。的確，住房供應未能跟上人口增速會導致人均住房減少、住房租金上漲。然而，目前所看到的情況卻有所不同。
作為具有居住和金融雙重屬性的資產，悉尼和墨爾本的住房價格出現了快速增長，導致和租金之間的差距日趨擴大。
在推動房價上漲方面，澳大利亞位居全球前列。越來越多的澳大利亞人買房目的是確保財務回報（包括：資本收益和租金收入），這一過程通常被稱為住房金融化。如果更準確而言，這種現象可以稱之為「租金化（rentierisation）」。
「住房金融化」並非由低利率所主導
在悉尼大學和倫敦大學學院創新與公共目的研究所聯合發表的一篇文章中，認為「租金化」最能描述以增加租金和房地產收益形式來使用房地產、攫取土地租金的過程。
在這一方面，澳大利亞走在了全世界前列。
儘管經歷了多個主要的繁榮和蕭條周期，包括維州1880年代的土地繁榮和隨後的1890年代的經濟衰退，但與1960年代之前的經濟活動總價值相比，土地價值和房屋價格相對較低。
相反，儘管在2009-10年和2017-2019年進行了短暫的調整，但自1980年以來，澳大利亞的實際房價已飆升了215％，並且幾乎沒有回歸長期趨勢的跡象。
上圖顯示，房價上漲是由土地價格上漲而不是建築成本所驅動。相比之下，建築成本的增長速度接近總體價格通脹。
低利率是推動房價上漲的一大誘因。因為低利率，家庭可以獲得更大規模的抵押貸款。
不過，可以看到在1960年代利率也很低（接近2010年代房價飆升起點的利率），那時的利率並沒有推動房價的瘋漲。
因此，低利率似乎是價格飛漲的必要條件，但不是充分條件。
隨著新冠疫情期間網購人群激增，現在各個年齡段的用戶都在發生轉向。
研究公司IBISWorld預計，在線購物收入將在2020-21年增長6.4％，達到312億澳元。
行業將從本財政年度的約6.799億澳元收入增長至2024-25年的11億澳元。
行業的收入通常來自商家手續費，約佔交易額的3％至6％。但是，消費者支付的滯納金和賬戶費也占該行業收入的一部分。
買房的收益比工資要賺得多
房價的飛速上漲似乎還需要其他措施。其中包括增加獲得信貸的機會、減少公眾對住房的參与以及反映房主政治力量的減稅措施。
以資本增長形式的土地回報已從1960年前佔GDP的3.5％增至2000年以來佔GDP的16.7％。
因此，土地佔GDP的比重如此之高，以至於超過了家庭收入的來源，即工資。
下圖將全國和悉尼一年中典型房屋的年回報率與以工資形式的勞動年回報率進行了比較。
如果結果大於1，則意味著普通房屋的租金和資本收益構成的平均回報要大於普通一般上班族的工資回報。
在截至2019年6月的29個季度中，悉尼中位房價的漲幅在16個季度內都要跑贏全職工作的中位工資。
在澳大利亞，住房絕大多數為私有。在1950年代和1960年代的短間內，公共住房的建設規模很大，但隨後又進行了大規模的私有化。如今，公共住房計劃僅佔新增住房供應的百分之幾。
隨著房價和抵押品價值上漲，貸款和房價得到進一步提振，更多的信貸流入有限的土地供應，繼而產生了一個反饋周期。
而絕大多數抵押貸款用於購買二手住房，而不是新房。
投資者推高房價
投資者在新增抵押貸款中所佔的份額已從1990年代初的10％增長到40％，給自住房主和首次置業者造成了巨大的競爭。相比之下，後者以前不必面對這些競爭。
澳大利亞面向投資者的稅收減免異常慷慨，也助長了這種趨勢。據悉，澳大利亞住房投資者可以享受資本利得稅（CGT）的折扣，同時可以從任何來源獲得的收入中扣除其經營物業的全部成本（包括利息成本）。
如果抵扣額超過租金收入，則該過程稱為負扣稅。
要改變事物，需要做很多改變。例如，抵押貸款將需要加強監管。
業內人士指出，重新審查1950年代和1960年代所用的的信貸控制舉措可能已是是時候。在當時，信貸控製成功引導投資轉向新房，而不是二手房，並幫助提高了住房自有率。
稅改+國家買房，能改變現狀嗎？
澳洲廣播公司的文章建議，稅收應集中在土地租金上，以增加住宅財產價值或改變土地用途帶來的意外收穫為形式。對未來的租金徵稅有助於抑制投機活動。
作為房產稅改革的一部分，可以將年度土地增值稅擴大到常住住宅以及投資者的住房，引入較低的初始稅率（如降低或取消印花稅），併為低收入者提供了延遲付款或先借后買的選項。
應取消擴大面向住房投資者的稅收優惠，例如負扣稅和資本利得稅折扣。
文章還認為，可以重新引入政府直接干預舉措。例如，建立「中央住房銀行（Central housing bank）」，利用其提供和出售新房的能力來建立「房價走廊」，以確保房價不會迅速上漲並抑制房價下跌的可能。
「中央住房銀行」這一概念，是由新南威爾士大學亨利·哈洛蘭（Henry Halloran）信託基金會研究員卡梅隆·默里（Cameron Murray）博士提出，即由政府建立銀行購買額外的住房儲備，以在關鍵時刻支撐房價。
他認為，中央住房銀行能夠以現金換取資產解決金融市場流動性問題，起到類似澳聯儲的作用，是住房版的量化寬鬆。
該銀行也可以用於為家庭提供各種替代的穩定保有權，例如各種類型的出租、公共住房以及以折扣價向社會住房提供者出售住房。成立第一年就可在澳大利亞20個最大的城市提供3萬套經濟適用房。
但新南威爾士大學經濟學教授理查德·霍爾登（Richard Holden）指出，各個城市的房地產市場差別很大，政府如果無法做到本地化，而是以一套標準購房，並打造經濟適用房或廉租房社區，很可能適得其反。
墨爾本此前的公租房新冠病毒群聚性爆發就說明了一些問題。
隨著收入和房屋自有率的下降，房客們難以維持生計。利率已經達到最低點，中央銀行缺乏槓桿工具來刺激經濟。以前在政治上似乎不可能進行的改革都開始進入人們的視線。可行性，成了最為關鍵的抓手。
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