來源：新阿德萊德
近日，澳洲一名房地產分析師提出了一個最壞的市場結果：
如果針對新冠疫情的限制措施延長6個月以上，那麼澳洲房價的最高跌幅可能達到30%。
圖源：abc.net.au
SQM研究公司（SQM research）的創始人Louis Christopher告訴澳廣網ABC的The Business節目，無論何時取消禁令，澳洲的房價都會下跌，但解禁時間的早晚將對房價下跌產生不同程度的影響。
Christopher表示，假設澳洲新冠疫情病例繼續下降，限制措施在5月份逐步取消，那麼「V型」復甦則有可能發生——住宅價格在6月份下降，然後在9月或12月份開始回暖。
然而，如果新冠病毒出現二次大規模增長，導致禁令時間延長，則預計房價將「大幅下跌」。Christopher說：「我所說的大幅下降，是指在12個月內下跌30%，其中大部分降價會出現在悉尼和墨爾本」。
「這種預測不一定百分百會實現。可以把它看作一個警告。假如未來6個月出現禁令升級或維持現狀的話，這種情況（下跌）就會發生。」
移民人數下降影響悉尼、墨爾本房地
Christopher表示，悉尼和墨爾本將率先受到經濟下行的衝擊，因為澳大利亞這兩座城市的房地產市場價格被嚴重高估，而且比其他任何首府城市都更依賴於凈海外移民。
與此同時，澳大利亞聯邦銀行一名經濟學家預測稱，由於依賴人口增長和當地的經濟特性，悉尼和墨爾本的房地產市場將會受到最嚴重的打擊。「本次疫情嚴重影響了一些行業，而新州和維州的經濟對這些行業的依賴度更高，而對一些隔離程度更高的行業（如礦業和農業）的依賴度相對較小，」聯邦銀行高級經濟學家Gareth Aird說。
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Aird先生表示，考慮到禁令的時長是個未知數，當前的這些預測「非常具有挑戰性」。此外，聯邦銀行估計，未來6個月澳洲各首府城市的房價將下跌10%（年跌幅為20%），其他經濟學家也有類似的預測。
租房市場嚴重受挫
除此之外，Louis Christopher認為，不管哪種情況發生，全澳幾個最大的首府城市的租房市場都會受到重創。「我們將看到出租房空置大幅上升，租金下降」，Christopher說。SQM研究公司的每周租金數據顯示，受疫情影響，悉尼和墨爾本的租金分別下降了5%和2%。
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Christopher表示，每年新住宅的建設比例緊跟年度人口增長，然而由於澳洲目前凈移民人數下降，加上一些短期度假出租房也開始轉入住房市場，這將會出現約10萬套剩餘出租房。
「這大約意味著，全澳出租房空置率會翻一倍，這對租戶來說是件好事，但對房東來說就比較慘了。」Aird預計，租金下降將導致房價下跌。另外，前各州的政策變化——即在新冠危機期間，因拖欠租金而導致的逐客令被強行延遲——對一些計劃在未來6個月出租投資房的准房東帶來了「重大影響」。
還貸暫緩期結束，「真正的考驗」即將來臨
CoreLogic公司的澳大利亞研究部主管Eliza Owen表示，隨著失業、停薪留職及收入下降的狀況加劇，以及澳聯儲行長發出了20世紀30年代以來最嚴重的經濟收縮警告，房價下跌「似乎是意料之中的事」。「經濟的這種極端下行可能會加劇澳大利亞高額房屋貸款債務的結構性風險」，Owen說。
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迄今為止，房價暴跌尚未成為現實，但房價增長放緩已是既定的事實。據CoreLogic的每日房地產價值指數顯示，過去4周民用住宅房價的變化為+0.4%。然而，Louis Christopher表示，該指數導向為下降走勢。
上周末，各首府城市的房地產拍賣成交率降至30.2%，為CoreLogic記錄中的最低水平。「過去幾周，房地產拍賣成交率直線下降。年初時，這一比例平均在65%至75%之間」，Christopher說。Oven預計，各大銀行提供的按揭還款暫緩期將推遲房價下跌的起始日期，因為上市出售的房地產數量非常少。
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在截至4月19日的四周時間里，CoreLogic數據顯示，與一年前相比，新上市房地產數量下跌了28.7%，而房屋總上市量下降了23.8%。「如果經濟在6個月內沒有好轉，金融監管機構、澳聯儲和銀行業可能會持續延長買房抵押貸款償還的暫緩期。」
「在當前的大環境下，只有那些必須出售房地產的人才會把房產掛牌出售」，她說。「一旦房地產抵押貸款暫緩期結束，『真正的考驗』就會到來。」
疫情衝擊，NAB銀行利潤暴跌
澳廣網報道，NAB銀行報告其半年利潤暴跌51%，至13億澳元。造成這一下降的最大因素是，該銀行撥備用於彌補未來壞賬損失的資金增加了近12億澳元，其中有超過8億澳元與新冠疫情疫情影響直接相關。此外，由於銀行計算軟體成本的方式發生了變化，資產減記額進一步減少了10億澳元。
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但是，截至3月31日的半年報表數據尚未反映出新冠疫情疫情所帶來的全部後果，而那些因禁令和社會隔離而使澳大利亞大部分經濟癱瘓的結果也尚未徹底展現。
實際上，NAB對現金收入的首選衡量方法是，其消費者銀行部門的利潤增長了26%，而商業銀行利潤到3月底僅下降了5.7%。3月份季度與新冠疫情相關的最大收益損失來自全球市場的急劇下跌和動蕩，這使該銀行的公司和機構銀行利潤減少了10%。
銀行從投資者處籌集更多資金
儘管其利潤尚未完全體現出新冠疫情的影響，但NAB正期望從投資者那裡籌集約35億澳元，同時還將其股息削減近三分之二，至每股0.30澳元。該銀行要求機構投資者（例如管理養老基金的公司）以每股14.15澳元的價格購買約2.12億股新股時已暫停交易。
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該銀行的董事和高級管理人員也加入了財政「拯救計劃」，董事會成員支付了半年基本工資的20%，而首席執行官Ross McEwan則放棄了該期間固定薪酬的20%。
此外，現有的個別NAB股東（而不是大型金融機構）也有機會直接從銀行申請購買價值30,000澳元的NAB股票。該提議旨在為該銀行再籌集5億澳元，屆時還將酌情決定是否繼續擴大規模。
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