無聊的日子，碼碼字: 又有人買樓花被騙了，觀景花園變廢墟… 『日落條款』大改革即日開始實施。對房不滿意？錢全收回來！！

【熱點號原創，轉載請註明作者和出處】

幾天前，某媒體以「澳洲最大華裔發展商又設陷阱，悉尼華人在交房后暴怒….. 」為標題… 35名買家，很多是華人，抱怨道..

「公寓面積沒變，但書房卻整個兒沒了。。。原本買的樓花附帶一片30平米的庭園，結果建好之後只有一塊13平米的共用自然帶…..

原本購買的樓花附帶45平米的院落，結果建成之後只剩下12平米…

原本37平米的後院被切成了15平米….

」

結論是：

「這跟說好的不一樣！」

「開發商見面，他們提出可以打98折，節省1、2萬元，我要求退還定金不行，因為不能取消購買…

「簽了具有誤導性和欺騙性的合同…

這幾年有太多的受害者，尤其購買樓花方面，賣家和開發商很會玩，買家有苦難言。。。

新州政府針對樓花買賣條款重新審查，12月1日新規定開始實施！！！

了解買房規則，

比較不容易被騙…

首先，

看看買房程序

The Sale Process

（我挑重要的說，就談買賣現房！）

如果有游泳池，SPA池，需要有政府註冊的證書，每三年註冊一次（須符合政府對家用游泳池的各項規定）…這點律師應該很清楚。

如果最後交屋之前，突然發現游泳池沒有註冊證書，你有權反悔已經簽下的合同。

交換合同

這部分的迷點比較多

一旦買家提出的條件得到賣家的同意，雙方就『交換合同』，這個時候買家需要交付房產全額的0.25%保證金。
交換合同之後，買家有5個工作天的『冷靜期 Cooling Off Period』…五天之內，如果買家反悔，0.25%的保證金就送給賣家！
『冷靜期』一過，合同自動生效，除了買、賣家有一方反對！買家這個時候要付10%的頭期保證金，這個時候合同就是正式的法律文件，雙方有法定履行義務。當然這都是律師之間的工作。
『冷靜期』后的兩個工作天，律師需要交換合同，買、賣家同時有一份簽署好的買賣契約！
當然，『冷靜期』法定是5天，但是雙方可以討論之後延長或縮短！！
但是，請記住，如果是拍賣房屋Auction,就沒有『冷靜期』了，雙方將直接交換合同。
『冷靜期』之後的6個星期（42天），是法定交屋時間，但是雙方可以商量將時間延長或縮短！！

因此，在『冷靜期』之前，買家最好找厲害的建築師和各種專家去檢查房子，都沒有問題，再交換合同。

原則上，賣家沒有反悔的餘地！一旦交換合同交付0.25%的保證金之後，賣家如果反悔，買家可以要求賠償。

現房在交屋程序上，牽扯的麻煩相對比較少，因為一切都擺在眼前。

但是樓花就不同了。有人說，買樓花相當於購買一個『夢』，如果『夢境』與『事實』不符的時候，那就不妙了。

樓花就是—— 還沒開始蓋的房，開發商築夢和買家買夢！！

根據新州政府的新規定，從2019年12月1日以後交換合同的樓花開始生效！！

開發商必須提供開發項目詳細的訊息：

按計劃出售房地產的賣方需要向買家提供更多信息，開發商需要在合同上附加一份披露聲明（Disclosure Statement）概述關鍵信息，例如，日落日期和其他買家需要知道的事項，提供草案文件，如計劃，擬議的完工時間表和章程草案。

*日落日期（Sunset Date）最晚需要竣工並交付的時間

當買家同意購買之後，先簽合約，交付 0.25% 保證金。

一旦交換合約之後，購買樓花的『冷靜期 Cooling Off Period』是10天，10天之內買家有權利反悔，當然一旦反悔0.25%的保證金就沒有啦！！

10天一到，買家需要支付房產價格的10%保證金。

開發商必須通知買家：開發的變更細節和補救措施

樓花開發過程中經常會發生變化最後可能導致與買賣合同或開發商對房產的介紹不同。已生效的新規中，要求，供應商必須將「重要的細節」告訴買家，其中必須披露的建房過程中可能導致與事實不符合的內容，都是『必須』通知買家的。

在某些情況下，如果買家對開發商提出的變更不高興或認為損失太大，買家可以要求撕毀合同，要求退還保證金。或者要求開發商對建築上無法履行承諾的部分提出賠償方案。

樓花交屋前的至少21天前，開發商必須要提供買家一份最新（向政府註冊的版本）的建築平面圖。

關於保證金：

很多人認為，走到最後一步，再不滿意房子，夢境與事實相違背，也沒有辦法了，因為保證金10%已經在開發商手上….

2019年的新規定開始，

合同支付的保證金/押金同意經過房產商的信托基金保管（第三方公司），也就是說，沒有交屋之前，不會付給開發商。也就是說，如果房展開發途中，開發商破產了，買家的權益仍然受到保護。樓花的保證金/押金可以透過銀行擔保或是銀行現金存款支票等方式，由銀行作為第三方來監管。

關於日落條款：

「日落條款」（Sunset Clause）是購房合同中規定開發商所承諾的最晚交房日期與補償方式的條款，明確了購房合約中部分或全部條款的無效日期。

其中，包括各種法律中以及合同中關於有效施行期限的規定，只要時限一到，合約自然失效。

通常： 1. 如果在開發項目進展不順利，如因審批、施工或者資金原因導致項目完工重大延誤的情況下，允許開發商或者買房者解除合同，並且不承擔違約責任；

2. 落日期后（定下的完工最晚期限之後），開發商可選擇不繼續運作該項目，對項目進行處置或者放棄；

3. 落日期后，如果開發商還未交房，那麼購房者可以選擇不繼續等待，索回定金，進行其他投資；

4. 落日期后，原簽訂合同失效但開發商也可選擇繼續運作該項目，與買家協商並可對項目合同進行重新擬定；

原則上來說，日落條款規定如果在某個時間前項目未完工，則合同作廢！買方的定金將予以退還，並且買方有購買別處房產的自由！

之前，

有開發商利用日落條款的漏洞

坑害買家

比如說，

根據現在市價賣出的樓花，開發中的兩年，其價值突然飛漲，可能原本兩房公寓 70萬，現在可以賣到85萬，之前無良的開發商就在建造過程中加以變化，把原本兩房（95平米）的面積變成 80平米，一棟樓下來開發商不僅能多賣幾套，每一套能多賺15萬….想想，原本的300套，變成現在的350套…..上千萬就進賬了！！

對於舊買家，開發商將工程一拖再拖….

最後，就以『日落條款』取消原本的舊合約！！！

開發商的夢想實現了，

但買家的夢想卻破碎了！！！