來源： 澳華網 原文鏈接
自從聯盟黨政府拿下聯邦大選而連任之後，澳大利亞的房地產市場似乎有跡象要進入久違的「亢奮」狀態。
彈指一揮間，工黨將要推行的「取消負扣稅」和「CGT資本收益貼現率減半」的投資房地產的風險因素煙消雲散了。而且，澳大利亞儲備銀行還暗示其官方利率將被調低，澳洲銀行業監管機構也放出利好消息 – 降低了房貸借款人的資格屏障。
看到這一大撥的利好消息，對於潛在的房地產投資者來說，一定認為快樂的好日子又要回來了。
真沒那麼快！
投資不能僅靠猜測
如果你花時間稍微冷靜下來思考，就會發現仍然有很多警告信號，特別是對於那些想在墨爾本或悉尼購買投資物業的人。
CoreLogic最新發布的報告稱，墨爾本和悉尼的住宅平均租金收益率為3.6％。但要確定這是一項好的投資之前，你必須扣除所有費用（包括個人收入所得稅，中介傭金，土地稅，物業管理費，市政垃圾費（甚至水費），保險費，維修費），最後才是你的凈收益。
而當我們計算出投資房的凈收益率時，通常是在0到1％之間。
相比之下，為期六個月的政府擔保定期存款可為您帶來2.5％的利息回報。這對於那些所得稅率為37％的人來說，凈回報為1.6％，根本就無需擔心其他費用。
當一項資產的收益低於所謂的「無風險利率」時，你能夠說服自己去「折本投資」的唯一方法就是賺取資本增值。這使它成為一種投機資產。
當然，另一個經典的例子是股票。股票最常見的估值指標是市盈率（PE），即您支付的股票價格除以您收到的凈收益。目前澳洲股市前200家公司的平均PE為16.5。相比較而言，如果出租物業的凈收益率為1％，則PE實際上就相當於股票PE為100。（所以問題來了，你真的就那麼看好地產投資嗎？）
好吧，你可以爭辯說，解釋投資房產與投資股票之間唯一的方法就是（房地產投資有）債務，它始終是每個房地產繁榮的核心。但這正是澳大利亞住宅房地產市場看起來真正冒險的地方。
債務太高了
據國際清算銀行（Bank of International Settlements）稱，澳大利亞家庭債務占國內生產總值的比例為120%，僅次於瑞士而排名世界第二，而發達經濟體的平均比例為72％。
美國在其全球金融危機前房地產繁榮高峰期的相同比例為99％（現在為76％），愛爾蘭為117％（現在44％），西班牙為85％（現為60％）。
澳大利亞央行報告指出，澳大利亞家庭債務與可支配收入的比例為190％，高於2012年的160％（20年前約為110％）。但要注意，只有37％的房屋有抵押貸款。所以，僅根據這一點，在悉尼和墨爾本，貸款收入倍數從舊的經驗法則的三倍已經變為大約六倍！
澳大利亞東海岸的商業地產收益率約為5.5％ – 這看起來比投資住宅的租金回報平均水平高出50％。但你千萬不要陷入這樣的陷阱：商業地產價格並沒有像住宅增幅那樣快。
悉尼的房價在2012年和2017年的峰值之間上漲了80％，墨爾本的房價上漲了56％。相比之下，美國房價在五年內上漲了78％，達到了2006年的峰值；愛爾蘭房價在三年內上漲了100％；西班牙在四年內上漲了50％。
而現在，在達到頂峰后大約18個月，悉尼房地產價格下跌了15％，墨爾本房價下跌了11％。而從高峰到低谷，美國房屋價格下跌34％，愛爾蘭55％，西班牙35％，而從最高到最低的平均時間用了大約六年。
澳洲的房價在2017年的下半年達到峰值，而現在距離這個高點才不到兩年……
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