來源：澳洲財經見聞
兩年前，印度一部名為《起跑線》的電影著實火了一把，也戳中了很多父母的痛點。
同樣，前年46萬一平的北京某衚衕學區房著實讓不少人驚愕。
在今年的澳大利亞，雖然有三十年一遇的經濟衰退，雖然遍地是申請領取失業金的人群，但是這絲毫不妨礙頂級學區房的「大幅飆升，一房難求」。
其中緣由用一句話概括，就是：「不能讓孩子輸在起跑線上」。
1 學區房一房難求
在《起跑線》中，影片的主角是服裝店老闆拉吉和他的太太米塔。這兩人在印度算是「暴發戶」階層。憑藉著自己的經商天賦，拉吉賺得盆滿缽滿。
然而，隨著兩人孩子即將「入學」，如何憑藉現有的經濟資源佔有更好的教育資源，成為了這個家庭的頭號問題。
米塔的解決方法簡單而粗暴：直接購買學區房……。
在教育問題上，無論是印度，還是中國，還是澳大利亞，亦或者是全球，「可憐天下父母心」一句話可以說直接概括了對稀缺、優質教育資源的強勁需求。
於是乎，如果你的家庭能夠運用金錢，就會通過購買學區房來解決一些先天的不足。
無論是發達國家，還是發展中國家，學區房都是避不開的概念。
以中國為例，無論是在北上廣深一線大城市，還是在稍微發達一些的二線城市，很多父母拼了命也要買到學區房。
其實，這些學區房大多不能住，只是買個上學的名分而已。所以，即便樓盤再破舊、再狹小，都能炒到天價。
早些時候，北京西城區文昌衚衕深處一個雜草叢生的院子里，神秘買房者以相當於20公斤黃金的價格，買下了一處僅能放下一張床的屋子，原因只為了孩子能就讀北京實驗二小。
11.4平米，530萬，每平米46萬的單價創下了當時學區房單價的記錄。
同樣，在澳大利亞，對於學區房的競爭激烈程度絲毫不亞於中國的北上廣深一線城市。
2 學區房一年上漲超30%
根據房產門戶網站Domain最新發布的《2020年學區房報告》，在過去的12個月中，悉尼一些學區房的房價上漲超過30％，絲毫沒有受到疫情和經濟蕭條的影響。
截至今年10月的一年內，房價上漲不低於20%的公立學區超過20個。
以男子高中Epping Boys High School為例，學區覆蓋Epping、Marsfield、Macquarie Park和North Ryde的部分地區。今年10月，學區內的房價同比上漲超過32.3％，為悉尼漲幅最大的學區。
Colo High School學區房以31%的年度漲幅緊隨其後，學區覆蓋North Richmond、Kurrajong 和Grose Vale。
Domain資深研究分析師尼古拉·鮑威爾（Nicola Powell）博士指出，就住房市場而言，學區絕對是驅動房價快速上漲的一大因素。
他說：「無論您選擇什麼樣的價位……。有一點很明顯，家庭一般會在滿足預算的地區內購房。但是，學區等其他因素也絕對是購房決定中的考量因素。」
「學校的受歡迎程度在很大程度上會左右房子未來升值空間。因為學校越受歡迎，知名度越高，就會有越多的家庭想要購買這所學校的學區房。」
對於Epping 男子高中學區房的大幅上漲，馬修（Matthew）夫婦並不意外。事實上，他們已經將在這一學區內購買一套房產提升為首要日程。
有點誇張的是，兩人僅生了一個女兒，還沒有兒子。但是，關於孩子的學區房，他們已經早早地開始打算。
馬修說：「我們目前沒有兒子……。但是，將來我們會有更多的孩子。如果其中有一個是男孩，他可以去Epping男子高中。」
馬修表示已經為學區房支付了溢價。他說：「我們很樂意支付溢價。從我們的角度來看，交通便利，學校很好，並且未來會產生收益。」
當地房產中介貝蒂（Betty Ocklerlander）表示，很多購房者都是趕在距離自己孩子上高中還有好幾年，就提前搬到這個地區。
貝蒂說：「通常情況，很多買家的家庭一般在兒子上五年級的時候就搬到了這裏。」
她說：「學區成為了一個巨大的基準，成為了推動房價上漲的重要因素。」
佩妮（Pennie Lancaster）表示，因為女兒Imogen明年要升高中，因此買一套學區房成為了全家的頭等大事。
她說：「我女兒一直堅決要去Kirrawee High。她喜歡唱歌和表演，而Kirrawee High在表演方面一直非常出色。」
「因為我們以前的房子不在學區內，所以我們需要搬家，同時學區房成為了我們的首要考慮因素。」
房產中介卡特里娜·賴特（Katrina Wright）表示，很多悉尼東郊和內西區的家庭都在這一地區購買學區房。
她說：「一些買家在買房時都特別提到Kirrawee High的學區房，即便要支付更高的溢價他們也願意。當然，除了學區外，這裏到市區坐火車只要38分鐘。」
據其透露，過去一年，Kirrawee High學區內的獨棟屋中位價上漲了25.1％，達到1,251,250澳元。
她說：「並且，這所中學現在的招生門檻也有所提高，進一步推升了學區內的房價上漲。」
3 為什麼學區房持續上漲？
話說，今年澳大利亞經歷了三十年難遇的「經濟衰退」。對於很多家庭和小企業而言，今年可謂是災難性的一年。
澳大利亞統計局（ABS）發布的工資數據顯示，3月14日（新冠確診破百）和10月31日期間，工資下降了4.3％，而付薪工作減少了3.0％。
在新冠之初，市場的共識是全澳房價可能下跌10%，在最糟糕的情況下可能下跌近1/3。
然而，事實上，今年3月至10月期間，全澳獨棟屋中位價僅下跌了1.7%，其中10月份已經觸底反彈，上漲了0.4％。
期間，學區房的強勁表現已經在前文有所闡述。
為什麼在三十年一遇的經濟衰退中，澳大利亞住房卻體現出如此強勁的彈性呢？
據業內人士分析，三大因素不容忽視，即低廉的舉債成本、關鍵時期的延期還貸、以及經濟影響的特殊性。
其中，舉債成本可能是影響房價上漲的最重要因素。
眾所周知，資產價格飆升是寬鬆貨幣政策的一大副作用。數據顯示，澳儲行（RBA）2020年現金利率已經降低了65個基點，至歷史新低0.1%。
根據RBA的建模，現金利率每降低100個基點可導致未來兩年內房價上漲8%。
當然，8%是個廣義的數字，對於擁有強勁需求和基本面支持的住房（尤其是學區房），漲幅則遠遠不止這個數字。
第二，在經濟不景氣時期，一些失業或遭受嚴重財務衝擊的家庭可能會因為無法負擔月供而被迫出售房產。
然而，在本次疫情期間，聯邦政府聯合幾大銀行出台了延期還貸的舉措，在關鍵時期為住房市場提供了支撐。
這一點可以從上市待售房源數量的表現中得知。
第三，本輪經濟危機中，不同行業遭遇的影響不同，餐飲、零售、旅遊等行業工人遭遇的衝擊最大。相反，專業人士、醫療、工業等相關行業的人員並未遭遇太大的衝擊，同時月供因利率下調而有所減少。
另外，對於學區房等稀缺資源而言，背後的剛需一直存在，無論是當地家庭，還是新移民家庭，他們均深刻了解教育投資的重要性。
用房產中介的話來說，通常情況下，學校、學區、學生、學生背後的家庭會形成一個相互促進的正反饋循環。
好的學校帶動學區房價格上漲，吸引重視子女教育的家庭投資、學生表現更好，繼而帶動學校知名度。
結語
隨著聖誕、新年的鄰近，不少「異地奔波、候鳥式」的商人開始返鄉。
在最近幾次聚會中，筆者聽得最多的還是：「XXX掙了不少錢，打算入手第N套學區房。」
事實上，在很多個場合，房產（尤其是學區房）已經脫離了原本「家」的概念，更多的是一種身份、實力的彰顯，一種階層的代表……。
當然，資源的稀缺性直接決定了市場價格的走向。
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