來源：澳洲房產大全 作者：Clay
一般來說，股市和房市的境況是分不開的。但現在不是這樣了。
今年3月以來，由於各國央行和政府向發達國家注入了數萬億美元以避免經濟衰退最嚴重的影響，股市出現了驚人的反彈，但這種反彈並沒有出現在房地產市場上。
至少在澳大利亞沒有。
到目前為止，住房價值將大幅跳水的可怕預測尚未成為現實，即便是相對保守的預測者也認為，我們尚未看到衰退對住房市場的影響。
莫里森政府通過其收入支持計劃及勸導銀行對房東和抵押貸款持有人的還款給予延期，有效地制止了潛在的房地產市場崩潰。
但它不能永遠阻擋局勢發展。如果失業率高居不下的時間超過預期，甚至延續上次衰退的模式，大量房地產投資者可能被迫開始拋售。接下來就會輪到自住房業主。
這是因為銀行有法律義務確認和報告其賬戶中的壞賬和可疑債務。同樣值得注意的是，那些要求延期還款的人並不是搭上了免費的便車。
利息正在累積成債務，這些債務將會轉化為貸款的資本。當暫停還款期結束時，貸款人會欠下比開始時更多的錢。
當今年3月開始裁員時，超過80萬澳大利亞人接受了延期償還住房、商業和個人貸款的方案。推遲還款計劃將於下個月結束，但由於面臨經濟“斷崖”的危機，暫停還款計劃可以再次申請延長。
最重要的是，兩周前，約有280億澳元從退休金賬戶中取出，其中很大一部分流入抵押貸款對沖賬戶，這可能緩衝樓市低迷帶來的衝擊。
然而，這兩項進展都表明，家庭對償還能力存在相當程度的焦慮。澳新銀行已經警告說，一些房主可能撐不下去了，並警告說，一些人將不得不在“未來幾個月”考慮出售房產。
政府為什麼不顧一切地避免房地產市場崩盤？
房地產在任何地方對經濟健康發展的重要性，都比不上這裏。
股市崩盤的確會造成傷害。它們會減少財富，損害支出。但在澳洲這樣一個痴迷於房地產的國家，房價下跌的影響可能會嚴重得多，尤其是在我們經濟的很大一部分依靠住宅建設的情況下。
自20世紀90年代初以來，房價飆升，銀行已經把自己變成了光鮮亮麗的建築協會。房地產越繁榮，他們就借出越多的錢。他們放貸越多，物價上漲越快。
像一台永不停息的取款機。
澳洲家庭債務與收入的比例接近200%，達到創紀錄水平，銀行業對房地產的敞口也很大。約80%的貸款者在澳洲四大銀行之一有一筆貸款。
這就是為什麼政府一直熱衷於讓銀行延長貸款暫停還款期，希望這能幫助失業者度過難關，直到經濟復甦順利進行。
大多數經濟衰退都是由某種金融危機引發的：信貸短缺、利率急劇上升或金融泡沫破裂，如房價過高。
這一次是由導致大規模失業的健康危機引發的。但它很容易複發，造成金融危機，使整個問題變得更糟。
就在幾個月前，通常十分冷靜的評論人士做出預測，澳洲房地產市場將崩盤至多30%。
就連澳大利亞最大的住房貸款提供者聯邦銀行(Commonwealth Bank)也預計將下滑32%。
上周晚些時候，評級機構S&P預測，隨著維多利亞州的病例數量增加，全國房價將下跌10%。
“我們認為，悉尼和墨爾本這兩個市場的跌幅可能會超過10%，但隨著人口增長大幅放緩，墨爾本的表現更為疲弱，”該機構表示。
這是一種大胆的保守說法，因為它凸顯了對住房需求的第二次重大打擊。首先，顯然是不斷上升的失業率。第二個是人口增長的下降。
移民佔澳洲人口增長的約64%。而人口增長也刺激了住房需求。所有這些多餘的人都得找地方住。這就是住房建設對經濟如此重要的原因。
然而，隨著邊境的關閉，每年的移民數量將從兩年前的23.2萬驟減到本財政年度的3.1萬。這是一個世紀以來的最低人口增長數。這些令人難以置信的疲軟數字是曾經基於我們在1月份重新開放國際邊界的基礎上得出的，而現在看來這是極不可能的。
但住房需求還面臨第三重壓力。上周公布的住房信貸數據顯示，貸款增速驟降至3.1%，為近半個世紀以來的最低水平。
不僅如此，投資者已經完全放棄了房地產市場，考慮到資本增值的可能性極小，再加上租金不斷下降，這並不奇怪。
如果建築業是一個水龍頭，可以隨時關上就好了。但不幸的是，建築是一個中長期的業務，一旦開始了，就沒有回頭路可走。
現在的情況是市場上出現了延遲反應——經濟學家稱之為“滯后”。目前，有相當多的工程正在進行中，這些工程是在疫情爆發前就已委託進行的，隨著需求減弱，這些住房項目將衝擊市場。
這將對價格構成壓力。這就引出了其他問題。
根據上周發布的最新數據，6月份建房許可下降近5%，使年度降幅達到近16%。公寓和獨立屋均出現下降。
這是對市場疲軟的正常反應，但程度不同尋常。建設低迷將導致供應減少，這最終將支撐房價，但與此同時，建築業的日子可能不好過。
工作崗位的短缺可能會導致企業倒閉，對勞動力的需求大幅下降。儘管最近的建築業刺激計劃可能會部分抵消這一影響，但不足以讓整個行業渡過難關。
這將導致更多的失業。隨著建築商努力維持收支平衡，給住房市場帶來了進一步的痛苦。
這一切都突顯出現實世界與日益脫離現實的股市之間存在巨大差距。
from 澳洲房產 – 澳洲新聞網 https://ift.tt/2DtHFsC
via IFTTT
沒有留言:
發佈留言