來源： 凱文空談
受到疫情的影響，澳洲現在餐館關門、酒店冷清、旅行團取消、航班停飛，大多數行業的人都一下子閑了下來。
所以對於兩個群體忍耐度的比較，孰高孰低，顯而易見。對於那些粘上尾巴比猴還精的澳洲政客，你覺得他們會認為哪個柿子更軟？會選擇誰去捏呢？這個選擇是顯而易見的！
澳洲有很多人暫時失去了工作，有的人甚至是永久性的被解僱了，他們的收入來源就斷掉了。這當中有很多人是租房住的，是房客，所以他們確實是一個弱勢群體。
我也知道我身邊的華人朋友，很多人是投資客，他們有房子在出租，有的人是一套，有的人是多套。我身邊的很多房東朋友已經主動在給房客降租金了，甚至有的主動給房客說可以延緩付一部分的租金，比方說這段時間內先支付一半，剩下的一半可能過兩個月或三個月之後再慢慢去付。他們已經開始行動，幫助房客，幫助這樣一個弱勢群體。
我們看到在房東和房客這樣一個傳統的關係當中，房客通常是處於一個弱勢的地位。那麼房東為他們提供一些救援，在現在的危機時刻也是確實應該的，從道義上來講是應該的，當然也是我們應該去讚揚和褒獎的。
但是悉尼所在的新南威爾士州在前天，也就是2020年的3月25號，剛剛通過了一項法案，可能徹底改變房東房客之間的格局。
但是給房東朋友提醒一句，動作一定要快！因為據說現在幾個獨立的保險公司已經停止受理這項業務了。保險公司也是比猴還精的人，他們已經預見到，受到疫情的影響，會出現大量的房東申保賠付，所以現在乾脆停止接受新的保險訂單了。但是現在還有一些銀行據說還在繼續接收新的保險訂單。所以趕快問一下自己房貸的銀行，能買的話趕快買，盡量減少風險。
這個法案的全稱叫COVID-19 Legislation Amendment (Emergency Measures) Act 2020 (NSW)。
這個法令賦予了新南威爾士州的州政府以下的權利：第一，從法規制定之日起6個月內免除某些租客租約的責任，其中包括租金繳納。也就是說在這6個月內租金繳納不是租客的一個強制性責任了。
第二，禁止房東終止租賃協議，不管這個租客出現了什麼樣的狀況，房東現在是沒有這個權利，房東被禁止終止租賃的協議。
第三，阻止收回物業。之前的時候，沒有這個法令，比方說房東有些情況發生變化，他說我現在房子要自己收回來住了，或者我有親戚來住，我有其他的用途，這個時候房東可以通過一個規範的流程，一般是通過中介，來向房客收回物業，現在權利被阻止了。
所以法令出來以後，它其實徹底改變了房東和房客之間的關係，怎麼講？
就是說，現在雖然房東可以說物權還是你的，但是面對租客的時候，你基本上什麼權利都沒有了。
當然我們認為房東在危機的時刻，在疫情的影響下，是應該從道義上給房客提供一些道幫助，這個是我們所倡導的。但是在這樣的法令出台之後，我們可以想象的是，有很多人可能就要去鑽這個空子了。我們當然不希望有人鑽空子，但是歷史的經驗告訴我們，只要是有這樣的法律法規出來，還是會有那麼一小部分人，一開始是一小撮人，他們就會去利用法規漏洞去鑽空子。
既然說房東無權趕我出去了，那麼好，我能不能現在不交房租了，或者我跟你商討這個房租，你能不能給我降80%？然後我跟你協商，但你不答應，好！那我現在不交房租了，反正你也拿我沒辦法，因為現在有新法令的護身符，你不能把我趕出去，你不能收回你的物業！
所以其實相當於房東就是喪失了物權，他已經對他所有的物業沒有控制權了，控制權其實已經落在了房客的手裡！
我相信在一開始的時候，只是少數人、一小撮的人，他們可能會想去利用這個漏洞。但是這些人的做法如果沒有得到制止，沒有在一個比較短的時期內就得到修正，這件事就會刺激到其他人。其他的租客就會想，憑什麼你通過這樣的一個做法鑽漏洞，就省掉了幾千塊的租金？！這個租金不是一筆小數字，在很多人來講，這可能是生活當中最大頭的一個開銷。那麼有人通過鑽漏洞省掉了，我為什麼不能做同樣的事情呢？我也可以這樣去做呀！而且這樣做沒有懲罰！
我們知道房東裡面其實好多人是投資目的，他們很多都是貸的款。對他們來講，他們也是要去收了房客的租金以後再去還銀行的貸款。所以對房東來講，如果斷了租金的來源，很多人就會面臨還不上房貸的困境。
當然，現在不是說銀行有政策可以允許貸款客戶延期還款6個月嗎？可是這個方法也是有代價的，因為銀行只是貸款延期而已，這中間產生的利息銀行是累加的，它是以利滾利的形式全部加到之前的貸款額上，成本最終還是要由房東來承擔。而且這種申請可能對房東是有後遺症的，它會影響到申請人的信用。這個問題，我在【凱文房觀】兩天前的一期節目里有詳細的闡述，鏈接放在下方，大家可以去看一下或者收聽一下那一期的節目。
所以這其實就變相的鼓勵了更多的人去鑽漏洞，故意的不付租金，故意拖延租金。這種情況就可能會蔓延開來，就造成對整個房東群體的不利。
疫情期間可以不還貸了嗎？普大喜奔了嗎？且慢！先看下這5大誤區，否則可能會後悔！
所以這個法令出了以後，房東和房客之間究竟誰是弱勢群體，我已經傻傻分不清楚了！
澳洲的政客為什麼會出台這樣的法令？如果你是作為一個房東的話，你可能會很憤怒，很無助，你可能也會很困惑：政府為什麼這麼做？
我來跟大家剖析一下，我認為澳洲政客做一項決策的時候，他們主要考量三個點：第一，是不是可以佔領道德制高點，也就是所謂的政治正確？救助弱勢的房客，當然是可以滿足這一點的。
第二，哪一種方案影響到的選票最少？
澳洲去年統計到的有投資房的人是216萬，占人口的比例大概8%左右，當然有些可能要加上他們的直系親屬，按照一個家庭算，比例可能要高一點。
但是在澳洲有多少人是租客呢？接近1/3的人！去年的數字應該是32%。所以這兩個數字比較，即使數學不怎麼好的澳洲政客，我相信他們也很容易算得清楚。
第三，哪個群體對損失的忍耐度更高？
對於房東來講，這些人大多處於收入的較高階層，有比較好的現金流收入，往往也有更多的儲蓄，財務上的抗風險能力也比較強。所以對於他們來講，幾個月或者半年時間損失部分，甚至全部房租，打個比方，就好像原來是吃龍蝦的級別，現在降級到吃排骨，還是可以有肉吃，是比較容易忍受的。
但是對於澳洲的租客，很多人的收入本身就比較低，現金流原來就綳得很緊，儲蓄往往也比較少。據統計，在澳洲有22%的人，他們的銀行賬戶上只有少於500元的存款。所以如果這部分人受到壓力，他們沒有了收入的情況下，付不起房租，就會面臨掃地出門的風險。打個比方，這群人比方說原來是吃土豆的，現在連土豆也吃不上了，可能要餓肚子，要喝西北風。
現在問題提出來了，那麼對於廣大的房東有哪些措施可以自保？最重要的一點就是趕快查一下自己有沒有買Landlord Insurance，就是房東保險。這個房東保險是保護房東利益的，如果出現了房客不能夠按時交租，或者是損壞了房東物業的情況，需要去花錢修理，房東保險會幫到你挽回部分或者是全部損失。
當然這隻是治標不治本的救急之舉，至於如何從根本上解決這個問題，那是一個比較大的話題了，我們之後可以單開一期節目來講。
我是澳洲凱文，我們下期節目再見！
第四，阻止執行房東權利，基本上房東的其它一些權利全部就被阻止了。
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