來源：61Financial
新冠病毒對於澳洲房地產的影響
2020-03-27 06:13:16 (AET) by 61用戶 – 睡在下鋪的兄弟 1301
對於澳洲整體房地產市場，其增長仍需更多外部拉動，穩定增加人口凈流入（投資移民），拉動更多剛需或才是真正強心針。
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本文僅以澳洲為例
這次的新冠病毒引起的經濟問題比08年的經濟危機看上去更加嚴重。
我們先來看一下過去12年澳洲房產價格的歷史。
08年是一場由上而下產生的危機，金融系統產生的問題，但是依然有下方的實體經濟的支持，經過一年的系統修正，一切返回了正常。
同期的澳洲房地產市場，在經濟危機下（2008年）以維多利亞州市場為例，House/Townhouse僅下跌6%（整體房屋中位價），公寓同期上漲10%，到2009年，House/Townhouse進一步下跌0.3%，公寓進一步上漲近5%，到2010年反而經歷了一場報復性的價格上漲在08年經濟危機之後。House/Townhouse上漲近20%，反觀公寓上漲僅約2%， 。
與此同時我們看一下澳洲的房屋租賃市場，租賃市場相對穩定，而且一直在相對穩定的上升中。從中我們可以社會底層經濟並未受到影響，所以租賃市場的租金保證了整體市場的穩定，租客可以持續給房東帶來穩定的收入可以償還貸款，從而可以帶動房產市場的進一步復甦。
從而到2014年，在政府的降息政策刺激之下，房地產市場呈爆髮式增長。
在此注意，在10年到16年這段時間，整體市場經濟是穩定的，人民的收入是有保障的，在2011-12年間發生的價格下調，無非是對於10年價格過度上漲的回調，為整體市場穩定增長做好準備。所以在13年穩定調整后，14-15年配合政府政策，整體房價開始大幅穩定上漲。
本人（在墨爾本的地產行業）在2015年初時曾預測2017年底2018年初房地產市場會走出一段下行走勢，當時主要的判斷來源於對於2017年底和2018年初的供應過剩而判斷，預計在這個時間交割的房產大約有29000套，而面對如此大規模的房產交割，墨爾本市場根本無法在一時消化掉。
到2016年和2017年政府開始頒布對於FIRB（海外人士）各種收費（FIRB申請收費與額外海外人士印花稅）與限制（海外人士貸款，以及海外收入貸款問題），更加堅定了我對自己判斷的信心。果不其然，主要在於對貸款的限制下，造成了2017年的房產交割率大幅下跌。與此同時澳洲的經濟狀況也開始展現出不理想的一面，從而造成了如下圖所發生的數據。
下面我們來看一下2017年底至今發生了什麼：
2018年初房市下行正式開始，一直延續到2019年的大選之前 （這裡涉及到一些工黨的政策，工黨如果上台會做出調整，也是會影響房市的原因），因為在大選前工黨民調一路領先，在大選時卻出現了戲劇性的轉折，自由黨連任了。從而人民又對市場有了信心，從上圖可見，2019年8月房價開始上升，直到2020年的2月。
下面開始進入這篇文章的正題，在疫情影響下，澳洲的房地產會何去何從。
2020年的澳洲經濟狀況已經在不斷的下行中，疫情的來臨真的可以說的雪上加霜。其實很多人說自媒體公共號危言聳聽，封城第一天，百萬人失業，我個人感覺其實差不多，2500萬人口的澳洲，在零售，航空，旅遊，服務，留學等各種產業受到的影響下，100萬這個數字是差不多的。等於這次的疫情對於澳洲下層的實體經濟造成了一個毀滅性的打擊。如文章開頭所說，2008年的經濟危機是一次由上而下的所產生的，那麼2020年的這次危機則是由下而上所產生的。
我們一項項的來看，先從政府的政策開始。2020年3月，連續兩次降息每次0.25%。在此之前的每次降息，政府是為了刺激經濟釋放流通性，都成功的做到了，每次的降息都會對市場起到刺激作用。但是這兩次的降息在澳洲本身高企的家庭債務，以及這次疫情所帶來的收入降低或失去下，流動性根本沒有釋放出來。第一次降息前一周，市場拍賣清盤率80%，第一次降息后，市場清盤率72%，第二次降息后，市場清盤率62%。
為什麼沒有釋放出來，這時我們就要來看一下金融市場發生了什麼，我們先刨去債券與外匯不說，就說說股市與原油這兩個三月的黑天鵝。沙特談崩了，決定增產，油價從40USD每桶跌到了20USD每桶，整體原油市場大幅下跌，期貨，現貨，原油相關產業的股票當日跌幅20%-50%不等。股市上呢？自3月開始以美股為首的全球股市集體走熊，就說說澳洲市場，公司股票在不到一個月時間內，跌幅在50%-80%之間，也就是說你的財富都被蒸發掉了，錢越來越少，那哪裡來的流通性。
為什麼政府救市總會有一大筆錢進到金融市場？澳洲2019年的GDP是2.1696 Trillion AUD。
2019年有一次去聽PWC的講座，澳洲的養老金總額有？ Trillion AUD（記不清了，但是可以確認的是3 Trillion以上，好像是8點幾），是整個澳洲整體最高的占比。我們就先假設只有3 Trillion，那也是整個澳洲1.5年的GDP規模了，而在這裡面的錢，有絕大部分都去到了澳洲本地股市以及海外股市裡面。當人民的養老金大幅縮水時，再加上人民手裡缺錢的時候，這個影響就更大了。（在這裡就不細講了）08年的金價是穩定上升的，而這次的巨震，是黃金與股市一起下跌，就是因為流通性出了問題。
這幾天全球各國都出了救市政策，給市場注入資金，市場有了一定的回升。澳洲政府給了17.6 Billion和66 Billion的資金。但是如果無法儘快消滅疫情，開始復工，個人認為真的只是杯水車薪。還是從房地產角度說說為什麼？
相信過去一周很多房東都應該收到了租金沒錢付房租，延期付租或者review房租的郵件了吧。這就是前面文章為什麼要提到租賃市場的關係。經濟基礎決定上層建築，這裡所說的經濟基礎就是租客了，租客已經無力支付房租，所有的錢可能都用來填飽肚子了，那麼房東哪裡來的錢去償還貸款以及其他的賬單支付？政府還是寄希望在租客可以正常支付租金，所以出台了一個房東減房租可以獲得稅務抵扣，那還是那句話，如果都沒有租金了呢？房東自己也可能失業或者降薪了呢？我去抵扣什麼？
3月25號來源ABC News的REIQ（昆士蘭的不動產協會）的不完全數據統計，僅昆州每天租金缺口約2 million AUD，昆州是澳洲第三大州，維州與新洲我們不多算，就算持平+15%，那就是4.6 million AUD，西澳，南澳和北領地加起來我們估算1 Million AUD，也就是說每天澳洲的租金缺口就是760萬澳幣，全澳一個月就是228 Million AUD的房租缺口。這些真正付不起房租的人拿著每兩周550 AUD的補貼，也就只夠平時日常開支（因為這些人不會去省錢付房租的，一樣該吃吃該喝喝），這個缺口受影響的房產約10.5萬套，我們以3個三分之一來看（1/3有實力自己繼續持有付房貸，1/3工作不受影響可以cover住利息及賬單支付，1/3沒錢支付的），也就是或許*會有約3.5萬套出現問題，配合現在銀行政策可以延期半年開始還貸， 也就是說這些房子會出現更高的債務。在此我們還未考慮自住房家庭房產收到的影響。
跟美國的無限QE與2萬億資金（半年的GDP）的釋放來說澳洲這點錢扔下去，可能真的連個響聲都聽不到。
歸根結底，人民手裡沒錢了，流動性也被制約了，短期內可以看到的就是下行趨勢一定了，最終的影響多深，就看疫情持續時間有多長。政府未來有什麼行動我個人就不好預測了。所帶來的影響就要看量級了。
總結一下，澳洲也已經近30年了沒有真正的經濟衰退，經濟總是有周期，再看看全球，時間上也差不多了。再看看19年下半年連續幾次美國10年期國債倒掛（看看歷史，每次出現后在12-18個月時間內都出現了全球經濟危機）。
澳洲想通過內需拉動經濟，帶活市場相對是困難的。內需來說未來第一個可能帶活的仍然是澳洲的礦業，這次的震蕩，必然帶來中國爸爸金主的收購，從大宗商品可以看出，只要有中國基建需要的，在此次疫情中都是相對堅挺與穩定的（比如說鐵礦石）。收購後有了資金的注入，市場才能有活力。
對於整個房地產來說，可能需要更多的從外部來提升，只要澳洲可以保證穩定增加的人口凈流入（投資移民）甚至每年吸引更多的移民數量，拉動更多的剛需，才能對於房地產給予一個真正的強心針。
以史為鑒，站在今天這個點上回頭看去，你有沒有看到類似的歷史正在發生呢？
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