來源：澳洲每日地產
- 開發商接連破產的原因是什麼
- 開發商出現財務問題后，可以採用的清算方式有哪些
- 開發商破產對不同類型的債主的影響是什麼
- 從宏觀的角度來看，新聞也已經在漫天遍野的報道了，開發商連連中招的原因是：
- 幾年前房市高峰期，開發商沒有警惕，高額買了地，價格太高
- 房市好的時候，貸款機構甚至按照評估價值 100%的金額貸款給開發商
- 銀行的貸款政策收緊后，如果出現現金流問題，只有找利息高的非銀行貸款機構，更加提高成本
- 由於建築人員的緊缺，建築工人費用增高，建築原材料價格近幾年也連年上漲，使得項目利潤縮減
- 房市普遍低迷，房價連年下跌，自從 2017 年政府採取了一系列措施抑制房地產上揚的政策，房價從 2017 年末 2018 年初開始應聲下跌，墨爾本和悉尼分別下跌了超過 32.6%和28.7%，部分地區甚至出現了房價「雪崩」的現象。房屋拍賣清盤率（Auction Clearance Rate） 直接「腰斬」
- 新公寓樓的建築質量屢屢出現問題，海外買家對澳洲政府對建築行業的管轄失去信心，沒有興趣買
- 從 2017 年開始中國政府採取了非常嚴格的外匯管制措施，每人每年只有 5 萬美元的外匯限額，導致資金轉不過來，房子建好了，無法交割Settlement。
- 在公司清算前任命自己的Receiver 來變賣公司抵押的財產
- 在公司清算後任命自己的 Receiver 來變賣公司抵押的財產
- 在公司開始了清算程序后，不任命Receiver，讓清算師 Liquidator 來變賣公司的財產，因為這個原本也是清算師的應盡的職責，清算師由政府部門 ASIC 監管，也會按照澳洲公司法履行職責和法律程序來實現公司財產的最大價值，Mortgagee 和 Caveator 是有抵押的債主，Liquidator 賣掉了被抵押的財產的資金，第一時間也是要先還給 Mortgagee 和Caveator 的，這樣以來，Mortgagee 和Caveator 可以省下任命Receiver 的費用，達到同樣的效果。
- 對公司的資產和負債做獨立的調查
- 變賣公司所有財產，如果是被抵押的財產，要先付有抵押的債主像Mortgagee 和Caveator
- 對公司的歷史性交易做調查，看有沒有發生可追溯的對公司和債主不利或者不公平的交易
- 在公司付完有抵押的債主像Mortgagee 和Caveator 后，如果還有剩餘資金，會按照其他債主欠額的多少按比例償還。
- 分析列出公司的資產與負債
- 公司發生的澳洲公司法規定的可能追溯的交易
- 如果有債務重組的提議，提供簡介
- 提供公司在第二次債主大會上債主們可能讓公司進入的不同走向 （選項列在下面）
- 分析在托管后，債主們在不同的公司的走向下的回報率是多少。幫助債主們選擇哪個公司的走向對債主們是最有利的。
- 讓VA 延期至最多 45 個工作日
- 公司沒有資不抵債，交還給公司董事
- 有第三方（可以是董事或者股東本人）提出債務重組的提議，考慮並通過接受提議 Deed of Company Arrangement （DOCA）
- 公司進入清算程序Liquidation
- 公司有多個建築項目，每個項目進行到的階段都不同，比較複雜
- 公司就一個項目，但是建築項目完成大半，現金不足，需要引進新資金，完成項目
- 目前的建築合同嚴重超過預算，通過公司自動托管解除現有對公司不利的合約，重組債務，完成項目
- 有抵押的債主 (Secured Creditors)
- 員工 （Employee）
- 沒有抵押的債主 (Unsecured Creditors)
- Mortgagee – 公司貸款買地的時候或者申請建築貸款時將公司的一部分或者全部財產做了抵押，Mortgagee 在開發商出現財務問題時，是最安全的一方，Mortgagee 如果不放心， 還可以任命自己的 Receiver，只為自己服務。變賣了公司抵押的財產之後，Mortgagee 的欠款是最先要付的，如果付清全部欠額，剩下的錢會還給公司或者公司的清算師。如果賣掉了公司抵押的資產，還不夠還 Mortgage 的全額欠款，那欠缺的數額就成為沒有抵押的債務，如果公司還有別的財產可以兌換分紅，這部分債務可以跟其他無抵押的債務一起按比例分紅。
- Caveat – 除了mortgagee，其他貸款機構給公司借錢並註冊了 Caveat 的債主。他們也是有抵押的債主，但是是排在Mortgagee 之後的， 一個房產上如果有很多Caveat， 那就要看註冊順序的前後，註冊的越早，分到錢的排名越前。
- 短缺的Mortgagee 和 Caveator 的欠款
- 預付款的買家
很多項目一開始就先做了預售，如果公司不能在合同規定的日期讓項目完工來完成交易， 這些預付款的買家會成為公司的無抵押的債主， Ralan 就是這種情況。在維多利亞州和昆州，都有法律規定，像這一類的預付款，必須要放在律師或者 Real Estate 中介的信托賬戶里， 不能被挪用，但在新南威爾士洲（NSW）卻還沒有把這個規定設置成法律。
- Subcontractor 包工頭
開發商的資金鏈出現問題，收到牽連很大的還有受雇於開發商的建築商和他們手下的包工頭們， 付出了勞動卻得不到應有的報酬。除非有公司董事的個人擔保，要不然，就只能等待看公司還有沒有在分完有抵押的債主和員工后，還有沒有剩餘的財產可分了。
- 董事和股東
一般的房地產開發項目，很大一部分投資都來自開發商公司自己的董事和股東。很少有人承擔這麼高的風險就為了騙錢，董事和股東都是希望通過開發項目來盈利的。在項目由於各種原因，進行不下去了的時候，董事和股東經常也都是公司的大債主。
- 房東
如果公司有租房子作為公司的辦公場所，欠房租也是常有的事，很多租約都是有個人擔保的，公司清算后，房東可以去追董事。
- 稅局
公司僱員工需要交PAYG，2018 年之前買了房子需要交GST，這些也是公司常見的會欠債的地方。
- 房子預售很不樂觀
- 做 DA 時，在這片地上被批建的Apartment 的數量沒有預算的多
- DA 沒有按時批下來
- 整個項目的花銷比預算嚴重超標
- 整個項目沒有按照預定的日子完成
- 貸款時，公司自己對項目的評估與貸款機構評估大相徑庭
- 銀行不願貸款給公司，只有問私人貸款機構借錢，利息高
原文鏈接：觀點：澳洲開發商破產的原因與對策 - 澳洲房產
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