作者：路口大爺
在穩增長的重大關口上，前兩天中共國務院開常務會議時放出大消息。「重點改造建設小區水電氣路及光纖等配套設施，有條件的可加裝電梯，配建停車設施。促進住戶戶內改造並帶動消費。」話平淡無奇，但背後涉及人數之多——「居民上億」，投資體量之大——「4萬億元」，不可低估。
在穩增長的重大關口上，前兩天中共國務院開常務會議時放出大消息。
“重點改造建設小區水電氣路及光纖等配套設施，有條件的可加裝電梯，配建停車設施。促進住戶戶內改造並帶動消費。”
話平淡無奇，但背後涉及人數之多——“居民上億”，投資體量之大——“4萬億元”，不可低估。
更值得關注的是，國常會提出要加大金融對舊改的支持。
當初，棚改以全世界絕無僅有、政策上大開大合的方式啟動了一場全國性的樓市狂歡，短短3年間徹底扭轉三四線城市的命運。那3年裡，央媽通過PSL印鈔3萬億。
天才般構想的棚改大招一出，既完美消化了市場庫存，拉動經濟增長，也補充了央媽的貨幣工具箱，一石二鳥。
現在，棚改慢了，我們要告別大拆大建的時代，迎來城市更新的“舊改”，這又會是一項攪動時代的大工程嗎？
01
為什麼是舊改？又為什麼是現在？
培育拉動經濟增長的重要抓手並非易事。我們走過的鐵公基、房地產、大水漫灌的老路，已經教訓良多。中國經濟不能再“過度依賴”房地產，這是郭主席上周的嚴厲表態。
新時代的穩經濟政策必須“要找准切入點，抓住既能滿足群眾期盼、有利於拓展內需促消費、又不會導致重複建設的重大項目，擴大有效投資”，能一舉多得是最好的。
“所幸”舊改這一妙招真的做到了——
首先，舊改工程一手拉投資，一手穩住就業。
這個工程涉及面有多廣、量有多大？
住建部標準定額司巡視員倪江波給過一組數據，據初步統計，全國共有老舊小區近16萬個，涉及居民超過4200萬戶，建築面積約為40億平方米。國常會稱，“涉及居民上億人”。
而從目前已啟動的一些地方文件里，我們還能看到更具體的要求：“必須包括對水、電、路、氣4項設施中至少2項進行更新，或雖未對水、電、路、氣設施更新，但包括加裝電梯。”比如，北京就打算在2020年前實現增設電梯1000部以上。
威力有多猛？
國務院參事仇保興說，據初步估算舊改投資總額可高達4萬億元。如果改造期為五年，每年新增投資8000億元以上。住房公共維修基金里的5千億資金，正在等待盤活。
其次，還留著另一手，刺激內需，拉動消費。
既然六個錢包掏不動了，那就改善小區、裝修室內，出點小錢總沒問題吧。說不準因為有了停車位就能多賣一輛車，裝了電梯、加了保溫層那不如再給室內刷一遍牆，房間煥然一新就想換家電，消費拉動了。
和“鐵公基”相比，舊改的優勢很明顯。基建投資一般落地周期為1年，而舊改在半年內就能完成，周期短，而且還能迅速轉化成消費能力。
不得不說，此招甚是天才。
在此時加快啟動舊改，是刺激政策再加碼、短期內對衝下行的信號。
此前我們也多次提到，刺激政策還要加碼——原本被寄予厚望的基建，只從去年9月反彈到今年4月，5月意外放緩0.4個百分點到4%。
6月份還有幾大動作：專項債可做重大項目資本金，撬動更多的錢進入基建；地方債發行規模在6月份會再上6000億；以及財政部專家本周接受彭博專訪時稱，下半年地方債額度增加的可能性在提高。
穩增長的信號很密集。
02
最值得關注的，是“錢從哪裡來”？
除了居民掏錢，會議提出要加大金融對舊改的支持：“創新投融資機制。今年將對城鎮老舊小區改造安排中央補助資金。鼓勵金融機構和地方積極探索，以可持續方式加大金融對老舊小區改造的支持。運用市場化方式吸引社會力量參與。”
財政會補貼一部分資金，現在標準還沒定下來。
據21世紀經濟報道，河北東部某縣在進行節能改造項目，包括了外牆上保溫層，把以前的鋼窗換成了鋁合金窗，費用是每戶4000元，而當地的居民稱，“據說財政資金補貼一半”。
更大的看點是金融機構和地方。
這筆買賣的利益空間不小，資本的參與度不會太低。接受21世紀經濟報道採訪的居民提到，同一個縣城，前兩年另一個建於1997年的小區改造時，不僅包了保溫層，換了窗戶，還給更換了下水道和自來水管道，每戶花的錢也只是4000多元。
但最關鍵的是，如何動用杠桿撬動更多的錢進入舊改。
是要資產證券化，將水費、網費等市政設施的收費收益權打包發行ABS，還是再開發新工具，以債為錨，仍有待觀察。
當初中央期待金融體系能給出一個市場化的新東西來操刀棚改，隨後便誕生了PSL。3年之間，印鈔3萬億。
4萬億投資的“舊改”效果能否堪比“棚改”？
03
誰會受益於舊改這項“惠及民生”的大工程？
改造公共設施，一定程度上可以緩解老舊小區的衰敗問題，提高居民的生活水平。但具體還是要看各地地方政府的執行、各小區的治理水平，粗暴與精細，差別還是很大。
在上海普陀區，上觀新聞報道，政府希望讓群眾深度參與設計，群眾不答應怎麼辦，“曹楊新區居民自發組建‘金鑰匙’團隊，讓群眾來做群眾工作，最終實現了居民100%同意”。
而在四川綿陽沈家壩，人民日報報道，群眾還沒來得及關心，供水改造工程已經自顧自開動。由於前期無徵求意見、方案也不科學，給小區環境造成破壞，業主們很不滿，結果變成了半拉子工程。
有一些投資標明顯受益。
老破小“鳳變冰”。這批舊改小區要求是2000年以前的，更新了公共設施，一定會升值，特別是修了電梯之後的高層老破小。
但修電梯不是易事。
群眾工作不好做。按照物權法相關規定，舊樓加裝電梯應當經本單元或者本幢房屋專有部分佔建築物總面積2/3以上的業主，且占總戶數2/3以上的業主同意，才能按照相關規定或計劃施工。
而這裡面就存在不少居民利益博弈。
不想出錢？財政可以幫忙，裝電梯的錢也可以讓高樓層多出，或者通過刷卡用電梯等方式來解決。
但一些低樓層業主也會關注錢景問題。以前低層老破小更值錢，現在卻面臨三種可能出現的情況：一、受小區改造的帶動，整體升值；
二、因為裝上電梯，高樓層升值；
三、因為電梯給低樓帶來層採光不好、隱秘性不高、有雜訊等問題，低層房屋升值不僅沒有高樓層快，甚至還更難轉手，或者房租更低。
除了樓市，還可以關注受舊改政策影響的個股……
from 情系中華 – 澳洲新聞網 http://bit.ly/2WY7cOH
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