日暮鄉關何處是。
被稱為九省通衢的武漢，在2018年創下住房成交面積全國排第二、土地出讓面積全國第一的同時，隨著新一線城市帶來的搶房潮退去后，樓市開始趨於冷靜出現回調跡象。
貝殼數據顯示，1月第2周（1.7-1.13）在貝殼找房武漢站所有庫存房源中共有1351套房源出現降價，降價房源占調價房源（漲價、降價房源）比重為83%，降價依然是調價主流。其中更是有一套87平米房源報價從230萬調至135萬，猛降95萬，降幅高達41%。
從“供不應求”到巨量庫存
“儘管單套降幅41%是個案，但最近武漢房子價格確實是在往下走，從鏈家上掛的房源調價信息看，降幅10%-15%的房源也不少。”于2013年秋天在武漢購入一套近百平兩居室的小A一直在關注房價。因為她已經將自己收房后還沒裝修的裸房在鏈家已經掛了半年，但目前仍沒有出手。
儘管她一直認為自己入手時這個臨江小區的房價偏高，但自從2014年9月武漢樓市取消限購刺激樓市，進入2015年後，武漢新房市場就已經開始出現“供不應求”現象，房價也隨之水漲船高。以小A購入的華潤橡樹灣為例，當時她入手時均價約在1萬1，當前其在鏈家上的二手房報價已超過3萬元。
從某種意義上來說，小A趕在武漢樓市崛起之前成功“上車”。隨著2016年下半年武漢收緊限購限貸政策，政策越緊反倒引發一波波搶房潮。而在2018年全國多地掀起搶房熱潮后，武漢的搶房也愈演愈烈。特別是今年4月，“買房基本靠搶”，帶著被子連夜排隊買房、10個人搶一套房等現象層出不窮。
不過，狂飆突進兩年多之後，武漢樓市卻從2018年下半年開始降溫，去年武漢住房成交1810萬平方米，同比下降11.4%。但儘管如此，這一成交數據仍然在全國樓市銷量排名中僅次於重慶排在第二，並且連續八年位居前三甲。
鏈家數據顯示，去年12月，武漢二手房成交均價約在1.7萬左右，小A這套江邊的房產單價著實不低。“在北京上海，基本上已經是存量房市場，買二手房很普遍，但在武漢，我極少聽到周圍有人買二手房。”小A感慨，不知道武漢的房能賣給誰。她自己的房依然掛在中介處，但並不打算調價。“先等等看，反正不著急賣。”小A說。
武漢樓市的供需格局已經發生轉折，曾經一房難求的市場上，突然就開始出現大量庫存。中國指數研究院統計數據顯示，2018年，武漢新建住房供應2660萬平方米，同比增長約15.1%。其中12月份供給創出年度新高，整個第四季度939萬平方米，佔到全年總量三成多。
有媒體數據顯示，截至2018年底，武漢已批准預售尚未網簽的商品住房近15萬套、1640萬平方米，去化周期約9個月。在供給端更為令人倒抽一口冷氣的數據是，貝殼研究院相關人士在接受採訪時曾披露，2019年武漢的新房市場供應量為30萬套。
武漢還撐不起它的房價？
在武漢樓市近年來的狂飆突進中，被戲稱為武漢宇宙中心的光谷板塊是最富代表性的縮影。
武漢東湖新技術產業開發區，于1988年創建成立，2001年被原國家計委、科技部批准為國家光電子產業基地，即“武漢·中國光谷”，隨後光谷樓市起步，2003年前後，萬科城市花園等項目拉開光谷樓市序幕。“2004年，光谷區域華工校門外的房子1000塊錢一平米，到了2008年漲到了7000左右，四年翻了好幾倍。要知道，2008年北京通州房價也才七八千。”小A回憶稱。
“2018年，光谷出現破3萬新盤，十年之間，房價又是翻了數倍。”小A說，可以這麼說，光谷是過去這十幾年，武漢發展最快的區域，完全超越了武漢的整體速度，所以這一區域的樓市更是光速發展，一方面是因為有產業支撐，互聯網等創業企業眾多，大學生留漢很大一部分會選擇光谷，所以購房需求旺盛；另一方面，光谷區域高校眾多，教育資源集中，也吸引了很大一部分置業需求。
但對於光谷、乃至武漢的購房者來說，卻是工資水平與高月供的懸殊落差。“假如購買一套150萬的兩居室，貸款約在100萬上下，每個月的月供就得五千多。但對於在武漢工作的人來說，很多普通員工的工資也就是在五六千上下。”小A感慨，根本沒法活，所以大家才離開。
以高新技術人群集中的光谷為例，據東湖高新區地稅局數據顯示，2016年所得12萬元以上個人所得稅自行納稅申報中，光谷共有3.1萬人自行納稅申報。而光谷的實際人口呢，遠超百萬。有數據顯示，截至2018年9月1日，光谷人口總數達168萬。也就是說，在光谷，月均所得1萬元以上的人群，占比不到2%。
人才資源在全國眾多城市中有碾壓性優勢，工資成本相比深圳、北京又幾乎是“腰斬”，令武漢這個“人力窪地”吸引大批企業入駐。有媒體統計顯示，僅僅在2017年與2018年，就有56家企業入駐武漢，設立第二總部或總部。
“其實，在武漢，光谷還是較新的產業園區，交通、商業配套與老的商圈相比還不完善，生活便利性就打了折扣，光谷的房價有些超前發展，單單就工資收入來說，負擔2-3萬的房價有點離譜，隨著武漢整體樓市供應猛增，後續光谷區域樓市價格回調是大概率事件。”小A說，如果說光谷尚且撐不起房價，武漢也更是難以支撐，還需要有強有力的產業做支撐。
天量新增房源賣給誰
武漢的2019年，大量新增房源入市。賣給誰？剛需、年輕人當然是最大的接盤人群。
不過，像小A這樣，最終選擇離開武漢的年輕人不在少數。僅以武漢大學生為例，在2015年螞蟻金的發布全國首份基於互聯網的《大學生就業流向報告》中，在前五大跨省遠距離遷移路線中，有三條從武漢出發，分別是武漢到深圳（第一），武漢到北京（第二），武漢到廣州（第五）。
“武漢大學生畢業后無奈走了，就是因為真的找不到合適的工作，深圳成為就業首選。”小A說，對於剛畢業的大學生們來說，不是不願意留，而是武漢的經濟、產業留不住這麼多年輕人。
公開資料顯示，武漢有各類高校89所，在校大學生130萬，是除北京、上海之外，全國高校最為密集的城市。然而，就是這樣一個地理區位優越、智力資源密集的城市，卻一直苦於難以留住年輕人。官方數據顯示，留在武漢工作的大學生數量，2013年約有10.4萬人，2014年這一數據為10.8萬人，2015年為12.6萬人，2016年為15萬人。
“對於武漢樓市來說，本地人的購房需求畢竟有限，反而是那些畢業沒走的大學生，才是未來支撐房價的重要力量。”小A說，畢竟二十幾歲的年輕人，未來工作、結婚、生子帶來的購房與消費，是刺激當地經濟的重要力量。
為了吸引年輕人留在武漢，當地政府也是費盡心思。在2016年9月樓市限購政策收緊幾個月后，武漢推出“百萬大學生留漢創業就業”“百萬校友資智回漢”計劃，喊出“讓大學生以低於市場價20%的價格買到房子”的口號。除了打折買房外，大學畢業生落戶武漢更是零門檻，本科生和大專生只要在40歲以下，憑畢業證就可以落戶，而碩士生和博士生則不受年齡限制。
數據顯示，2015、2016年武漢市人口凈遷移率分別為-1.78‰和-0.29‰。而在2017年拋出一系列吸引人才落戶政策后，武漢市的人口凈遷移率在當年“扭虧為盈”，達到了19.78‰。
貝殼數據顯示，近三年“新武漢人”成交占比為62%，尤其是2018年這一比例高達68.4%。
來源：90度地產
from 情系中華 – 澳洲新聞網 http://bit.ly/2AX26Kr
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