來源：澳洲財經見聞
如果你的租戶因為COVID-19付不起房租，你會感到不知所措嗎？可能以下內容就是你需要知道的。
近日，政府發布了禁止驅逐租戶的禁令，該禁令長達六個月之久。房東們為此感到不安，他們擔心隨著租金收入枯竭，未來可能面臨財務困難。雖然聯邦政府已經表示正在制定另一個租金困境援助方案，但如果租戶停止支付租金，房東應該怎麼做，目前還沒有明確的法規或行業指導方針。
那麼，現在房東該怎麼辦呢？
澳大利亞房地產投資者委員會（Property Investors Council of Australia）主席本·金斯利（Ben Kingsley）表示，房東應該推遲降低或為租客豁免任何比例租金的行動，直到政府公布更多關於租金減免的細節。他說：「我們告訴投資者，在租客不支付租金的情況下，房東任何決定降低租金的行動都有可能影響未來他們自己的索賠。如果聯邦政府在未來幾天、幾周或幾個月內宣布租金減免方案，他們將獲得租金的額度也可能面臨風險。」Suburbanite房地產顧問兼負責人安娜·波特(Anna Porter)表示，在房東等待政府進一步指導的同時，最好做個預算，看看自己在接下來的六個月里要花多少錢才能在租金降低或沒有租金的情況下持有這處房產。「和你的會計談談這會對你的稅務狀況有什麼影響，」她說。澳大利亞房地產買家代理協會(REBAA)主席凱特·巴科斯(Cate Bakos)表示，投資者需要意識到，禁令並不是允許租戶簡單地逃避租金義務。她說：「陷入財務困境的租戶仍然有義務支付租金，無論是雙方商定的減租金額，還是在暫停租約的日期範圍之後再支付租金。」「租戶亦須證明自己確實有收入損失，並努力在此期間尋求了Centrelink社會保障的協助。」
房東應該暫停償還抵押貸款嗎？
目前，銀行已經同意向房東提供最長六個月的抵押貸款償還緩期。
但RateCity研究總監薩利·廷德爾(Sally Tindall)表示，房東需要了解暫停還款后的長期影響，並考慮如何將影響降至最低。她補充說：「在這場危機期間，很多人將不得不擱置抵押貸款償還。但仍需要在暫停之後儘快拿出一個還款計劃，讓抵押貸款重回正軌。」「只有在其他途徑都無效或不合適的情況下，才推薦考慮暫停還款。與銀行談談可行方案和其他選擇，包括降低利率或在有限的時間內減少還款。」抵押貸款緩期還款計劃會導致在緩期結束后還款額變大，原因在於利息費用會增加到貸款額中。聯邦銀行最近宣布，對於選擇推遲最多六個月償還住房貸款的抵押貸款持有者，它將不會收取額外利息。但其他銀行尚未效仿。
房東應該如何與租客溝通？
商業地產買方中介、Rethink Investing的總監斯科特·奧尼爾(Scott O『Neill)表示，房東需要從「人與人」的角度來對待討論。奧尼爾表示：「你可以說，我和你處境相同。我也有房貸要付，需要錢才能把食物放在桌上。」奧尼爾建議，找出租客的問題所在，看看能不能幫上忙。「這可能只是你與他們會計的一次簡單電話會議。但這表明了你是在努力幫助他們，而不是在沒有聽到他們情況時就拒絕提供幫助。」奧尼爾說，如果你認為租戶只是在利用新冠肺炎來獲得更便宜的租金，那就準備好禮貌地回擊。他說：「許多企業並不會受到COVID-19的影響，但這些企業仍會要求房東對租金打折。」「我個人擁有一家小超市，而近日超市租戶向我要求三個月的租金免除。我禮貌地回擊了這種要求，問他們為什麼在其他所有超市似乎都在蓬勃發展的情況下，他們的收入卻下降了。」「然後我建議租戶向最近政府宣布的小企業撥款刺激措施尋求幫助。這些措施可以在一定程度上阻止租戶在這種情況下利用業主。」
預計未來一段時間內，將有更多的政府激勵措施，我們要繼續關注australia.gov.au的最新公告。
房東和房客之間的租金減免過程是怎樣的？
金斯利表示，如果租戶可以參與政府的JobKeeper或者JobSeeker疫情幫助計劃，那麼預計這些租戶會支付租金。
Jobkeeper計劃將向企業支付每名符合條件的員工每兩周1500澳元的工資，這筆錢將被注入企業現有的薪資系統。臨時工和兼職工人都將獲得全額1500澳元，無論他們通常的收入是否低於這個數字。
在接下來的六個月里，現有的和新求職者(前身為NewStart)將每兩周額外獲得550澳元。
布里斯班熱點物業管理公司（Hot Property Management） 的佐蘭·索拉諾（Zoran Solano）表示，在新的詳細立法頒布之前，住宅房東和物業經理都需要遵循法律程序。索拉諾說：「物業經理和房東必須繼續遵循有關拖欠租金的正常程序，發出通知，警告拖欠租金或違反租賃協議的行為。」「這樣以來，可以確保業主獲得保險保障。因為一旦業主同意了給予租客租金減免，那麼保險將不會為他們提供賠償。」奧尼爾說，對於商業房東來說，需要查看旗下租戶的業務狀況，觀察其是否可以繼續運營。「如果你能清楚看到他們的營收下降，而且他們能證明這一點，就像健身房因為政府的限制而關門一樣，那就可以考慮制定出某種形式的租金減免。」奧尼爾建議考慮給予租戶租金減免，以換取和租戶簽訂更長的租期。他說：「一些租戶可能會要求免除未來三個月的房租。例如，一家健身房企業在接下來的幾個月里無法運營併產生收入，所以在我看來，支付租金是不公平的。」「不要只是給租戶一個租金優惠，而是在三個月內把他們的房租打折或免除，並讓他們可以選擇簽一份更長的租約，至少再多三到五年。」由此以來，這將增加租賃租戶整體穩定性，增加長期收入保障.更重要的是，租戶也將可以繼續營業。
房東需要租客出示什麼證據？
在沒有政府指導方針的情況下，建議房東獲得租戶收入減少或損失的書面證據。房東可以要求租戶提供由於COVID-19而申請Centrelink和失業援助的證據，以確定租戶的說法是否真實。僅僅說『我們付不起房租』是不夠的，租戶需要證明收入損失，以及為尋求政府援助所做的努力。對於商業租戶，房東可以要求查看他們的賬簿，以確認其收入確實出現了明顯下降。根據行業的不同，房東可以用常識來確定該企業是否真的因為COVID-19而蒙受損失。
房東應該問房客什麼問題？
在目前情況下，建議向租戶詢問這些問題，以幫助做出租金減免相關決策。
1. 一旦恢復正常，租戶有沒有計劃分期償還未付房租？2. 當租戶再次獲得收入時，是否會及時通知房東或中介？3. 有無其他資產，比如房產或股票，可以用來幫助支付房租或部分房租？4. 是否會尋求政府支持？以什麼形式？
如果房東拒絕提供租金減免怎麼辦？
雖然房東在六個月的時間里都無法驅逐由於COVID-19而遭受經濟困難的租戶，但臨時禁令具體將如何運作以及房東將如何獲得支持的細節尚未得到政府的澄清。房東和物業經理只是被鼓勵與面臨收入或生意受損的租戶合作。這也意味著房東並沒有強制性義務提供任何租金減免或延期，沒有什麼能阻止房東遵循目前的標準欠款程序處理租金拖欠事務。
但房東在當前情況下，更要確保所有的租約違約通知，如拖欠租金通知，都是在合乎法規的情況下被送達的。
當業主直接去找租戶時，他們可能會給自己惹來麻煩。在這種情況下，可以考慮聘用經驗豐富的物業經理與租戶進行交涉。房東比以往任何時候都更需要確保，在發布通知時，沒有違反任何法律。
什麼樣的稅收優惠會有幫助？
政府正在考慮一系列減稅措施，包括土地稅和負扣稅，但細節尚未公布。事實上，雖然對房東的稅收激勵是受歡迎的，但投資者們並不真正重視這些激勵措施。大多數房東投資房地產是為了長期資本增長，而不是為了負扣稅，也不是為了簡單地減免稅額。
如果房東正面臨財務壓力，未來的稅收優惠對滿足投資者的現金流需求毫無幫助。但工資補貼肯定會幫助許多租房者和房東。
房東保險是否賠償因COVID-19造成的租金損失？
根據保單的不同，房東保險可以承保租金損失或租金違約。但是房東需要和保險公司核實。實際上，許多保單規定，只有在租戶被法庭驅逐或終止租約，或者他們在沒有通知的情況下離開，在沒有警告的情況下搬走後拖欠款項時，才會支付索賠。
現在的問題是，如果租戶因COVID-19拖欠房款但不能被驅逐，那麼許多房東將無法依靠保單中的房租違約條款獲得賠償。房東需要緊急與他們的保險經紀人或保險公司商談，查看當前情況是否在承保範圍內。
保證金是否可以作為保障？
住宅房東只能收取四周租金作為保證金，所以並不足以彌補持續的租金拖欠。
對於商業地產，房東確實有更多的保障，因為租戶通常要支付三到六個月租金作為保證金，具體數額取決於其租約。
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