來源：凱文空談
疫情波及到經濟、波及到民生，自然也會波及到房屋租賃市場。
近期租房市場的影響已經開始顯現。受影響最嚴重的地區是CBD及其周邊、飛機場周邊以及各大學院校周邊。由於疫情的影響，很多人永久或暫時失去了工作，不需要繼續住在像CBD周邊這些租金昂貴的地方。郊區的出租房應該還比較穩定。
短租市場遭到毀滅性打擊，很多短租的房東不得不轉向長租。但是由於這個《租客保障法案》的出台，很多短租房東在猶豫之中：如果不出租就沒有租金收入，然而租出去又怕碰到無良租客，利用這個《租客保障法案》鑽空子，不但收不到租金，而且還可能請神容易送神難，給自己找一堆頭疼麻煩。
我的前幾篇文章已經對這個《租客保障法案》表明了立場。今天我們來推演一下，法案生效這6個月，以及6個月后，澳洲房東可能遇到的境況，並計算一下可能的損失。
境況1
你的租客在這6個月內，完全沒有找麻煩，即使有降租需求，也是你和他雙方之間愉快的商討並達成新的協議。這種情況下，你人品爆棚，錦鯉附體，給你的唯一建議就是趕快上柱香、還個願！
境況2
你的租客受到疫情影響，出現了經濟困難，但是通過談判與你達成了協議，延遲付一部分租金，並且制定了還款計劃。幾個月后疫情平復，當他重新開始工作，按照約定重新開始償還租金。這種情況下你也沒有什麼損失，只是會有一段時間的小擔心，一直到他能夠付清租金欠款。
境況3
你的租客受到疫情影響，出現了經濟困難，通過中介與你談判但未能達成雙方滿意的協議，或者直接停付租金。按照《租客保障法案》你也無法趕他出去。好在你買了保險，按照保險公司的要求，你在等待幾周之後，向保險公司發起賠付申請，在支付了一筆申保費之後，從保險公司拿到了部分或全部租金損失的賠付。
境況4
情況與上一種場景類似，但是保險公司與你簽訂的條款里有某些免責條件，而保險公司據此為由不賠付，或者是減少給你的賠付。
境況5
以上兩種境況下，假設前提都是你僱用的租房中介還是比較靠譜的，他們嚴格按照法規要求，幫你收集了過程中的各種書面證據。但如果你萬一遇到的是不怎麼敬業的中介，或者是他們工作出現了疏忽，沒有幫你把需要的各種法律證據保存下來，當租約結束的時候，你才發現既無法向保險公司發起賠付申請，也無法將租客告上仲裁庭。
境況6
如上面三種場景，你與租客發生了糾紛，但是你沒有買landlord insurance房東保險，你只能選擇將租客告上仲裁庭，但是這個時候的仲裁庭正面對著如潮水一般湧來的數量龐大的糾紛案件，你可能需要排隊數月甚至一年才能等到你的案子得到受理，而在此期間租客可能早就人都找不到了。
以上幾種情況也是，如果你在保險公司賠付后仍有損失，希望通過仲裁庭解決，可以預見的是將會等待很長時間。澳洲的法律基本上是偏向于租客一方的，作為房東在這個訴訟過程中會很糟心。
境況7
當如上境況4、5、6三種場景之一發生在你身上的時候，你選擇不走仲裁庭，而是直接自己找律師告租客。只要你的證據收集完整，贏面很大。但是你需要自己去做調研、找律師，也需要支付一筆不菲的律師費，你可能需要在律師費與可能追回的損失金額之間做個權衡。
有些房東朋友在購買開發商的房產時，就有一個附帶的租金保障條款。如果是這種情況，租金保障條款等同於保險，只不過主體從保險公司換成了開發商。
以上這7種場景大概涵蓋了多數房東可能遇到的場景，當然可能還會有一些比較特殊的情況，不在此一一列舉。
就房東可能遭受的損失，我們選取一個場景做個簡單的計算：
假設你出租的物業每周租金600元，最壞的情況下，如果你的租客在長達6個月的法案保護期內都不付租金，那麼你的總租金損失就是$15,600減去4周的鎊金，也就是$13,200。
如果你買了房東保險，而且你的保險條款中明確對此種情況是賠付的，你也收集保存了各種書面證據，向保險公司提交出險申請。保險公司一般會收取一個幾百元的出險費，比如說是300元。通常來講保險公司會為出險金額設置一個上限，比如說是5000元，那麼你的總損失在保險公司賠付之後是$8,500。
如果出現場景4的情況，也就是保險公司以條款為據不賠付或者不全額賠付，作為房東，你的損失金額就在$8,500到$13,200之間。
對於保險公司，由於他們一般規定在租客連續出現幾周（一般是4周）未繳房租的情況下，才會接受房東提出的出險申請。現在這個時間，保險公司那邊還很安靜。我相信他們的態度是靜觀其變。
再等三周之後，當開始有房東提出出險申請，他們會根據接收到的數量，預估可能出現的損失規模，再據此調整自己的反應。有些保險公司可能會嘗試利用條款跟房東扯皮，拒付或者是少賠償一部分損失。如果保險公司大面積採用這種策略，勢必會激起眾多房東的反彈。當事態升級到政府那裡，保險公司可能會以此要求政府補貼保險公司。
綜上，給廣大房東幾個建議：
1
如果還沒有買房東保險的趕快去買，但據說現在多數保險公司都已經停止銷售新的保險訂單了。
2
買了房東保險的，可以仔細看一下自己的保險條款上是怎麼寫的，有沒有保險公司可以免責的條件。如果有不確定的地方，建議現在就去問清楚，因為現在保險公司還沒有針對新政作出進一步反應，所以現在問到應該還是之前買保險時的條件，更可能有利於房東。
3
當收到租客要求減租或者延期付租金的要求，或者乾脆不付房租的情況時，先向中介了解情況，督促他們向房客收取所需的證據，判斷租客是否真正符合保障法案的條件。
4
向你的租房中介了解，當出現租客拖欠租金時，應該採取的手段和需要收集的證據，並監督他們照章執行，務必完整保留下所有的證據。
5
如果租客還沒有跟你聯繫，可以嘗試主動通過中介了解一下租客的情況。如果租客確實出現諸如失去工作、失去收入的困難情況，可以嘗試主動與租客談判，從人道和善意的角度出發，主動的適當降低租金或者是開出延期付款的條件，並要求租客制定還款計劃。
6
如果在這6個月之中，你的上一個租約結束，需要找新的租客，切記一定要做嚴格的背景審查，尤其要審查新租客在《租客保障法案》出台之後這段時間里，在上一個出租房上的表現。
免責聲明：以上內容僅供參考，不對任何人構成任何法律或財務建議。
from 澳洲房產 – 澳洲新聞網 https://ift.tt/3e0Nmw0
via IFTTT
沒有留言:
發佈留言