作者:Nicole 澳洲房產概述
澳洲的地產市場自市場化以來一直以相對穩定的速度每年遞增。每7年漲幅為一倍。一方面是因為澳洲的地產市場大部分的需求來自於當地人自住的剛性需求，另一方面也是因為澳洲是全球最為開放的經濟體之一，對引進人才的求賢若渴，加之完善的市場制度與社會福利，每年更是吸引大量海外高素質移民，在健全的法律制度瞎，寥寥無幾的投機行為，強大的剛性需求，使得投入澳洲地產的資金相對風險較小，收益卻平穩可觀。
不僅如此，投資澳洲房產的手段也非常靈活。以先進的金融系統作為依靠，嚴格的法律制度作為保障，投資澳洲地產市場中的各個環節，比如國際轉賬，銀行信貸，法律咨詢等都是相對簡單靈活的。這樣的制度保障大大降低了投資澳洲地產市場的門檻，使得投資人對資金的管理和操作游刃有餘。
幾十年來，澳大利亞的房地產市場發展是健康良好的，根據澳大利亞國家統計局的統計，自 1960 年以來澳大利亞的房價以每年平均 10%的增長率在不斷的遞增，這種良好穩定的發展趨勢促進了房產市場的長期健康發展。
澳大利亞在過去１６年連續保持經濟快速增長，加上較低的通脹和失業率，使得澳洲被國際經合組織 OECD 評為世界最具活力的經濟體之一。澳大利亞的房地產市場有別于任何一個發達國家，屬於一類高透明市場，經濟秩序、投資環境非常良好，擁有世界一流的金融制度、高素質的勞動力市場和合理的稅收制度等。
澳大利亞經濟最近幾年一枝獨秀，每年 GDP增長都在 4%左右，失業率創新低，在5.9%左右。在國際 EIU 所做的“商業環境素質”評估中，澳大利亞的評分為 8.21 分，與香港特別行政區相同，低於新加坡的 8.4 分，高於日本的 7.57 分。穩定且強勁的經濟發展，較低的失業率更是給澳洲地產市場帶來很大的剛性需求。
目前澳大利亞的人口增長率還在上升，新屋的興建數量卻遠遠不夠。
澳大利亞房產目前供不應求，供需差為 17.84 萬，但估計不到二十年這一缺口就會擴大至 60 萬。在過去的 5-6 年中，澳大利亞平均每年增加 37.6萬人，且多為移民，按照目前的人口增長速度，房屋供應將持續緊張，人口的住房問題也必定會帶動對澳洲房產的需求。
澳洲房產的特點
1. 永久產權
澳大利亞政府承認私有制，並保護私人財產安全，私人地產是永久產權，無論是樓房還是別墅，可以一代傳一代，不用擔心被強拆或者使用權到期等問題。
2.相關信息透明度高
澳洲房地產列世界第一類“高透明度”，通過相應機構網站可以查到開發商和樓盤的詳細數據，包括周邊房產的成交價格，居民的原始國籍、教育程度、收入狀況、年齡結構、從事職業等。高度透明的信息，這些可以作為理性分析的理論依據，使購房者更容易買到心儀的房子。
3.低持有稅，無遺產稅
很多人擔心如果購買澳洲地產帶來高額的持有稅，事實不是這樣。之所以有這個擔心可能是深受美國地產的影響，澳大利亞和美國是截然不同。美國地產的特點是購買便宜，但是持有成本高，而澳大利亞則相反，購買價格比美國略高，但是持有成本卻低的多。子女繼承房產，不會產生遺產稅，只需要繳納印花稅即可，約等於房價的4%(不同洲稅收不同，此稅收為新南威爾士洲標準)，這點是完全可以承受。
4.不需要裝修，直接入住
在澳洲買到的房子一定是裝修好的，簡裝就足夠了，精裝標準就更高，連烤箱、洗碗機都陪全了，買來可以直接住，省去了房屋裝修的一個月辛苦。同時，在澳洲，除了極少數迷你工作室意外，正式住房無論幾居室，無論公寓還是別墅，全都帶有車庫（車位），有的還不止一個。所以不用額外花錢買，不用每天下班回家為找車位浪費時間。
5.質量過硬
如果你去過澳洲，看到過用紅磚建成的老樓，仔細找找線索，部分老樓外側會寫著建造年代。我本人親眼見過1875年建造的紅磚樓，表面看上去色澤暗淡，但是質量完全沒問題，完全想象不到已經有100多年的歷史。在悉尼老住宅區里，超過100年的住宅比比皆是，看上去各個都很硬朗，這點不得不佩服澳洲工匠精神的傳承。
6.只計算使用面積，沒有公攤面積
澳洲房子標價是整套的價格，不是標每平米單價。面積作為一個指標也可以查到，但只有使用面積，沒有建築面積，也沒有公攤面積。因此，澳洲房子看面積的數字顯小，住進去顯大。這點與國內有很大區別的。
7.首付款低，拿到鑰匙才開始還貸款
首付款只需要繳納房價總額的20%即可，其他80%全可以貸款。澳洲政府保護弱勢群體，買家不是簽購房合同后立刻還貸款，而是等拿到鑰匙才開始還，相對經濟壓力更小，更安全可靠。
所以在澳洲買房，完全可以靠租金來還房貸。大多數澳洲銀行願意提供80%的銀行貸款，且可以只還利息不還本金。近年來澳洲的利率也一直維持在一個較低的水平（現在的基準利率2.5%），且根據政府報告，澳洲政府將在較長的一段時間內維持低利率政策以推動澳洲的經濟增長。這也將成為對澳洲房市增長的強力支撐。
8.租金回報高
不同於中國，澳洲的租賃市場相當成熟。基本所有的工作都可以交給房產中介來完成。中介會發布廣告，審核申請人，簽訂合同，定期檢查房屋，聯繫維修，催討房費等等。所以，你基本不需要擔心出租的問題。
且澳洲的空置率也相當低，以悉尼為例，空置率低於2%。在澳洲，通常情況下，50萬澳元的房產，周租金500澳元，月租金2000澳元。60萬澳元的房產，周租金600澳元，月租金2400澳元，以此類推。以目前澳洲的貸款利率，在貸款80%，只還利息的情況下，只要年租金回報達到5%，基本就可以支撐你的貸款利息和其它費用。
同時，澳洲的租金基本以每年5%增長，增長的租金就可以用來存在對沖賬戶里用來沖抵本金。可以試想，隨著你租金每年的上升，你的本金不斷下降，利息也隨之不斷下降；租金漲、利息降，收益將呈倒金字塔增長。
9.後期維護到位
澳洲生活小區各個都是乾淨整齊，已經十幾年的小區看上去還和新的差不多。一方面是住戶愛惜，更重要就是物業管理到位。每天日常清潔，定期清洗地毯，游泳池、健身房都好好保養，包括防火等安全檢查也很仔細，確保住戶有安全舒適整潔的居住環境。
10.房產價格穩定增長，風險小
根據眾多官方統計，澳洲的房產價格平均每10年為一個增長周期，這就意味著房產價格在每7-8年會增長一倍。事實上，澳洲在1997年亞洲金融風暴中是亞太地區唯一沒有受到影響的國家。甚至在2007年全球金融危機中，澳洲的中等房價市場也沒有受到衝擊，甚至部分地區逆市增長。根據JonesLane Lasalle最近報告，在澳洲投資房產非常安全。根據產權參照，法律方面和購買程序等方面，澳洲房產市場已經成為世界上最透明的市場。
from 澳洲房產 – 澳洲新聞網 https://ift.tt/2LoFiY6
via IFTTT
沒有留言:
發佈留言