樓市變了？
地產調控不斷升級、去杠桿也在持續推進，除了眾多疲弱的數據之外，越來越多的“奇聞異事”也預示著中國房地產市場凜冬迫近。
”北京四環內房子滯銷了“、“開發商虧本揮淚大甩賣”、“維權維穩的都來了”……最近，又出現了眾多房地產轉涼的現象。這些現象的背後究竟預示了哪些信號？
銷售困難疊加融資困難——開發商“活不下去”要虧本賣房！
今年以來，樓市開發商們面臨著銷售難、融資也難的困局。
一方面，在一二線限購限貸限售和三四線棚改貨幣化退出的背景下，房地產市場由瘋狂回歸理性，樓市泡沫正被逐漸擠出，出現量價齊跌現象；另一方面，房企的融資環境也在持續收緊，不僅銀行信貸等傳統融資渠道不斷趨嚴，其他創新型融資渠道，如國內發債、海外發債和信托融資等也出現萎縮。
房企大佬萬科喊出了“活下去”的口號，房產中介中原地產提出了“排隊等死”的判斷。
在缺錢荒不斷加劇的情況下，開發商頻出大招：有的房企減員裁員、降薪節流；有的減少拿地，謹慎出價；更有的為了急於回籠資金而降價、打折和促銷房子。
最近，甚至有的房企甚至到了“狗急跳牆”的地步，以低於拿地價的售價虧本賣房。比如，有消息稱，中國金茂對在廈門的樓盤進行特價銷售，銷售價格比此前金茂拿地樓麵價還低。
據第一財經報道，廈門翔安金茂悅主推樓目前的價格在25000元/平方米-28000元/平方米之間，主推樓盤現場還可優惠。
而在2017年9月，廈門迎來“金九”的最後一場土拍，當時超過10家開發開發商報名參與，最後，金茂以20.91億元競得翔安區2017XP08商住地塊，成交樓麵價29450.7元/平方米。
這樣來算，即使以售價區間最高端的28000元/平方米來計算，這一價格比樓麵價還便宜1451元/平方米。
只見過打折促銷的，沒見過虧本賣樓的！這令市場大跌眼鏡的同時，也讓人不禁感受到一絲寒意。
曾經瘋狂的廈門樓市，竟然落寞到如此地步。
廈門只是眾多城市房產市場的一個縮影。近期，有大量報道稱，大型房企如萬科、碧桂園、融信、恆大，中小型房企如新城控股、遠洋、陽光城、敏捷集團等，在眾多城市（甚至是一線城市）都陸續出現了打折降價的項目。
比如，據公開報道，在“雙十一”期間，北京高端別墅折扣驚人，以大量新盤聚集的昌平奧北別墅區為例，促銷折扣力度從10%-37%不等；碧桂園位於上海浦東惠南的碧桂園南郡項目，開賣只有兩個月，突然降價近30%；甚至有令人啼笑皆非的消息稱，還有開發商買房送寶馬，來變相降價賣房……
新房二手房都賣不動：北京四環內房子都滯銷了深圳房市要搞熔斷？
然而，都降價到這麼“便宜”了，房子還是賣不動。不管是新房二手房，樓市銷售都顯得“涼涼”。
即使是在房價如此“堅不可摧”的北京，房子都滯銷了。據央視新聞，北京市丰台區某項目，四環內，緊鄰地鐵10號線，銷售限價為每平米66000元左右，但首批300多套房源開盤10天後，仍然沒賣完。要知道，項目所處的四環內區域近年已經鮮有新房項目，並且未來也不會新增住宅供地指標。
此外，據該媒體報道，北京西四環外的另一個項目，只有不到300位購房人排號，佔到全部可售房源的50%左右。
深圳也是樓市降價傳聞甚多的一個城市代表。近期，“深圳斷供潮”、“深圳7折拍賣房”等傳聞不絕於耳。據央視新聞，深圳市福田區某房產中介稱，不少業主現在都將自己手中的價格下調10%左右，甚至有15%，即使在這樣的下調幅度下，二手房成交量依然沒有上升的趨勢。一些中介甚至表示，他們已經半年沒有接單了。
在這樣的背景下，關於深圳樓市甚至傳出一則消息：“深圳房地產監管新規徵求意見：上漲或下跌不得超過15%！”看來為了穩定市場，深圳要學股市搞“熔斷”。
不過，有闢謠消息傳出，表示這是誤讀，是誤解。證券時報網報道稱，深圳只是徵求意見而已，而且是說調整幅度超過15%的要備案，並不是限制價格漲跌。
但對此消息網上依舊沸沸揚揚，市場將此理解為，15%暗示著深圳政府對於房價漲跌的最大容忍度。
來自國家統計局公布的數據顯示，1-10月，我國商品房銷售金額11.6萬億元，同比增長12.5%，增速下滑0.8個百分點；商品房銷售面積13.3億平米，同比增長2.2%，增速下滑0.7個百分點。商品房銷售增速最近三個月以來一直處於持續下滑的狀態，連續三個月的負增長看得出市場對房地產已經信心嚴重不足。
業主維權，政府維穩？
房價的調整和頻繁出現的降價銷售，總是伴隨著業主維權事件的發生。這次，連維穩的也來了。
前日有媒體消息稱，杭州市蕭山區政府網站顯示，11月12日，蕭山區蜀山街道辦事處辦公室發布關於“成立蜀山街道房地產維穩工作領導小組”的通知。首個地產維穩小組來了？
不過，在杭州市蕭山區政府網站已找不到上述《通知》，由於種種原因，該《通知》據悉已被刪除。
據券商中國獲悉，這份《通知》顯示，為強化對房地產企業的監管，妥善處理購房者的合理訴求，將矛盾化解在基層，切實維護房地產市場秩序和社會穩定，經研究，成立蜀山街道房地產維穩工作領導小組。
因房價下跌，購房者也很心塞。此前，降價導致的業主維權事件就頻頻傳出。
比如，9月20日，泰禾集團旗下的合肥院子“打折甩賣”的消息傳出，從均價2萬/平方米降至1.5萬/平方米，最低1.3萬/平方米，折價幅度25%至35%，因此有業主集體去售樓處維權。據21世紀經濟報道，泰禾集團還證實了業主上門維權的消息，“漲價的時候也沒見業主補錢給我們，但是一降價業主就來維權。”
再據騰訊《稜鏡》報道，南京江北核心區的華潤國際社區的老業主甚至上門“苦口婆心”的勸告新購房者要謹慎，據老業主測算，該項目的新盤價格28790元/㎡，即使開發商降低裝修標準，也比買周邊的二手房划算。鏈家的數據顯示，華潤國際社區二手房的均價為3.1萬/㎡、
“只漲不跌”？樓市預期出現逆轉
種種跡象表明，無論是購房者，還是開發商，甚至包括地方政府，對房地產市場只漲不跌的預期正在改變。
國家金融與發展實驗室高級研究員尹中立在實地調研的基礎上，結合二手房中介機構的成交數據、土地成交數據以及房地產開發類上市公司的銷售數據，對當前的房地產市場分析發現，二手房成交數據從6月份開始放緩，土地成交數據在第三季度開始下滑，房地產開發類上市公司的10月份銷售數據下滑幅度較大。
具體數據來看，首先關於二手房成交數據。重點關注的13個城市成交量從6月份開始下行趨勢，7月重點城市二手房成交量在6月基礎上繼續回落，8月份13城中僅成都成交環比小幅增加，其餘12個城市的成交量均不同程度回落，其中有7個城市的成交降幅環比擴大。
其次，從市場傳導的邏輯看，房地產市場的銷售狀況決定了土地市場的成交狀況，9月的土地數據與8月比較可以明顯看出市場預期的較大變化。9月份百城土地單月供應建築面積10402.6萬平方米，環比8月份下降了20.4%；土地成交量方面，9月百城土地單月成交建築面積7488.1萬平方米，環比8月份下降5.1%；土地成交總價方面，9月份百城土地單月成交總價1766.3億元，環比8月份下降26.5%。
再者，房地產開發類上市公司的10月份銷售數據下滑幅度較大。據尹中立統計的數據，有8家公司10月份銷售量比9月份出現下降，只有5家公司的銷售環比是上漲的。在銷售環比上漲的公司中，典型代表是碧桂園和萬科，均是採取降價促銷手段實現的。
由此，大多數城市的房價從今年第三季度以來已經轉跌，尹中立認為，這意味著第三季度的房地產市場運行狀況與今年上半年相比出現了明顯變化，市場預期已經發生了逆轉。
房地產市場的走勢判斷對於準確把握中國經濟究竟何時觸底而言至關重要，這一低迷態勢還將延續到何時？
野村證券中國首席經濟學家陸挺團隊預計，2019年上半年樓市還將明顯轉差：新屋銷售可能收縮逾10%，房地產開發投資增速可能在某些月份“急速回落”。
來源：華爾街見聞
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