來源: 港股那點事
作者: 三個火槍手
萬科近兩日在深圳舉辦秋季例會，會場屏幕與側牆上「活下去」的字樣引人注目，房地產企業巨頭萬科的例會標語讓同行看了會瑟瑟發抖。今年，萬科董事長郁亮近期的活下來的大目標讓業內再一次擔憂起來。
前幾天網上就流傳出一份郁亮講話文件，其中萬科戰略檢討部分，郁亮拋出一個結論：「儘管萬科在2012年就判斷行業進入白銀時代、進入了轉折點，但這只是一種預測，並不知道什麼時候會出現真正的轉折。而今天，我們可以說轉折實實在在到來了。」
當時，12年萬科拋出白銀時代引起一番熱議，三年後，開發商等來了意料之外的鑽石時代，棚改運動浩浩蕩蕩，像以前的大躍進席捲整個中國，此時地產從業者茶餘飯後討論的是，碧桂園什麼時候過萬億、又有哪家地產公司提出劍指千億目標……到今年8月，提出鑽石時代論的孫宏斌說，融創現在是安全第一。這次，貌離的兩個大佬似乎神合了。
1
萬科成立於1984年，到2003年已經發展了近20年，雖然是行業的領跑者之一，但年銷售額還沒突破百億，當年，迫於發展需要萬科拿了兩塊地王，同業中還殺出一個順馳直接喊話要超越萬科，內外壓力下，萬科管理層開始思考，萬科的未來在哪裡？房地產行業前景多大？
於是，在2003年萬科聘請了錫恩管理顧問公司的姜汝祥對「房地產業天花板」問題做專題研究。2004年，姜博士做了《美國房地產行業的演化與PulteHomes公司的戰略選擇》的專題演講。2002年美國住宅市場規模是中國的20倍，從美國的經驗看，房地產有足以支撐起世界級優秀公司的市場空間，中國房地產行業還有很大的發展前景。
緊隨其後，萬科財務總監王文金髮言說，如果每年按照30%的複合增長率增長，到2014年時，萬科的銷售額將達到1000億。
2003年，國務院才下發了《關於促進房地產市場持續健康發展》，首次明確房地產的國民經濟支柱地位。這一年，萬科的年銷售僅為63.8億。所以，王石一聽到十年後萬科銷售能達到千億，憤怒地說：「年輕人，你們不要這麼心浮氣躁，這是在搞大躍進。」
王文金陳述了自己的理由：按照美國和日本的經驗，前5位的房地產商佔市場份額的總和為16%～20%，也就是說每家平均至少3%左右。2003年，萬科的市場佔有率是0.99%，按不高於30%的複合增長率來算，10年之後萬科的市場份額可以達到3%，營業額則至少是1000億。
王石被說服了，2004年9月20日，在萬科20周年的北京酒會上，萬科正式發布了《10年中長期發展規劃》，這是萬科發展歷史上第一份正式的戰略規劃。
靠著這份戰略藍圖，萬科成為世界房地產開發王者。
2010年，萬科就成為行業首家突破千億銷售的房企，全年銷售金額是1081.6億。2012年，當時我國城鎮戶均套數約為1套，是開發商未來發展面臨哈姆雷特式難題的臨界點，萬科再次測算了行業總量，接著郁亮拋出了白銀論，他指出「住宅市場不可能永遠增長下去，不出10年，我們會看到行業的天花板。」「人人皆可賺錢且越膽大越賺錢的時代結束了。」
2018年9月，郁亮為「白銀時代」下了結論：我們可以說轉折實實在在到來了。
郁亮指出，「現在房地產業的限制甚至超出了2012年萬科發布的研究報告預期，對於今天出現的問題，很多人認為是行業出了問題，最多認為是經濟出了問題。只是行業或者經濟出現了問題？今天我們面臨的轉折是全方位的，政治、經濟、國際、軍事等方方面面。」
萬科再次檢討整個集團戰略，並落實到戰術層面，萬科釋放出來的信號值得細細體會。
2
每個時代有每個時代的政治正確。
從滴滴、自如、遊戲業整頓，新時代的政治正確在不斷影響著各個行業，這種變化引人深思。
過去二十年房地產是最重要的國民經濟支柱，但是現在已經過了住房短缺的時代，根據測算，到2020年，我國戶均套數達到1.1套。房地產帶來的社會負面效應越來越大，房地產成了割裂社會階層的那把刀，房住不炒就是房地產業最大政治正確。
回顧這次調控的過程，調控深度和廣度都不斷加深。
從2016年國慶密集調控開始，調控時間已經接近兩年，而調控手段推陳出新，不斷加碼，從之前調控常用的限購、限貸等傳統手段，加碼至限售、限價。在去槓桿的金融背景下，房企的融資渠道也不斷收緊，行政調控的各式各樣，全方位無死角壓住房價。
由於這次是分城調控，調控城市的面不斷延伸，使得調控周期拉長。
此外，貨幣化棚改正在退潮。棚改催生了這兩年紅紅火火的房地產熱潮，為三四線城市去庫存立下汗馬功勞。房地產庫存去了，銀行資產負債表改善了，可居民的槓桿增加了。棚改完成了任務必然就會退出，屆時喪失的不止是棚改居民購買力，商品房更多的是邊際定價，歷來有買漲不買跌的特性，可以預見預期將會轉變，更多的居民會轉向觀望。
當市場以為現在已經是行業的至暗時刻，只要經濟乏力，地方財政緊張，熬下去就會是曙光，房地產這把尿壺會再見陽光，二級投資者也形成了這樣的路徑依賴，政策對賭成了地產板塊短期走勢的決定因素，但這次地產黑夜很漫長。
多年爭論不休的預售制存廢之爭再此走進群眾的視線。預售的負面效應開始不斷遭到垢病，比如商品房預售制度存在導致工程爛尾、違法違規銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以釐清、不平衡發展和低效率競爭等。在房住不炒的方針下，逐步取消商品房預售制度，全面實施現售，上升到實質性的研究及考慮的層面。
預售制就是高周轉之魂，尤其是各種融資渠道不斷收緊的背景下。如果形成了預售制逐步取消，或者預售條件加碼預期，那麼影響不止是周轉效率下降，已經ROE下滑，而是現金流壓力增加，只能是犧牲利潤加快現金迴流，活命要緊，還要什麼自行車啊。
近日，各地降價的消息頻傳。廈門、杭州、上海的量價齊降，合肥院子「打折甩賣」從均價2萬/平方米降至1.5萬/平方米，最低1.3萬/平方米，以此計算，折價幅度25%至35%…
土地市場也開始降溫，流拍土地顯著增加。根據中指院數據，2018 年1-7 月流拍地塊總規劃建築面積1663 萬平方米，約是2017 年全年流拍地塊總規劃建築面積的1.2 倍。2016年土地流拍僅80 宗，為近年來最低水平，今年1-7 月共流拍137 宗，占推出地塊的比例升至4.7%。
有這樣一個笑話：有三個人，坐電梯，從一樓到十樓。一個人在原地跑步，一個人在做俯卧撐，一個在用頭撞牆。他們都到了十樓，有人問你們是如何到十樓的？一個人說，我是跑上來的。一個說，我是做俯卧撐上來的。一個說，我是用頭撞牆上來的。
時代就是那部電梯，乘上改革開放和房地產改革的春風，才有了房地產百舸爭流，群英綻放的一面。但時代變了，行業轉折到來了。或許，在種種信號下，應該要思考，如果房地產這把尿壺真的要慢慢退出歷史舞台，或者調控還持續很長時間，怎麼看房地產股？
3
在大風大浪地產行業中，李嘉誠總能穩坐釣魚台，是國內開發商學習的典範，但國內開發商總是差了一點火候。
不賺最後一個銅板的李首富總能做到優雅轉身，王首富就沒學到。在做大地產基業後，李首富把多元化和全球化這兩板斧發揮到淋漓盡致，在全球多個國家布局港口、零售、電訊、能源等業務，既能獲取穩定現金流，還能降低了地緣政治或單一地區經濟衰退等風險。而國內開發商幾次出海和多元化最後都是以失敗告終，恆大兵敗糧油、融創折戟樂視……
這次，房企再掀起一輪去地產化運動。龍湖、合景泰富、時代地產等紛紛更名去掉地產，在這一幕幕去「地產」的戲碼背後，生動地展現地產商的焦慮。不過相比之前「百花齊放式」的多元化，這一次房企主要以「地產+」模式，而且開發商傾向布局高科技領域，比如碧桂園還投資機器人、恆大則進軍新能源汽車…
這些地產公司有的是真的轉，有的只是跟風去地產化，就像大躍進時不計成本跟風拿地。
而開發商賺慣了房地產的快錢，大概率沉不下心賺實業的慢錢。這一輪多元化福兮禍兮，還難言結果。
郁亮則強調說：「今天我們面臨的轉折是全方位的，政治、經濟、國際等方方面面。社會全方位進入轉折點時，所有行業無一倖免。萬科要收斂聚焦，保證自己活下去。」
一家企業的命運與人的命運一樣，只取決於幾個重要時點的抉擇，未來是剩者為王，如何更好地生存下去？誰能更早意識到這個問題，以及對這個問題的回答，將成為未來房企發展的分水嶺。
資料：
黃秋麗《萬科邏輯：從100億到2000億的秘密》
郁亮《郁亮主席在南方區域9月月度例會上的講話》
from 情系中華 – 澳洲新聞網 https://ift.tt/2xOvfG5
via IFTTT
沒有留言:
發佈留言