來源：ABC 中文
人們很容易認為房價飆升是因為沒有足夠的房源。但這並不能解釋澳大利亞的房價在2000年左右、2013年左右以及眼下新冠疫情造成的經濟衰退後出乎意料地一路飆升。
在剛剛發布的維州房地產機構2021年第一季度報告中，墨爾本地區房屋中位價已經超過100萬澳幣，與上季度相比漲幅高達百分之8.8，達成了2009年以來的最高季度漲幅。
而近市中心地區的中位價甚至達到了114萬8500澳幣，與此同時維州全域總均價為51萬500澳幣。
總的來說，我們有足夠的房源。2016年的人口普查發現，我們的住房比家庭多12%，而這一差距在2001年為10%。
這相當於我們12%的房子和公寓都是空的，它們被用作度假屋和第二居所，或者等待租戶入住。
如果真的沒有足夠的房子給需要的人，那引發的就不僅僅是房價飆升了，租金也會飆升。
相反，過去五年的租金整體上幾乎沒有發生變化——其增長速度甚至比工資還慢。
2009年12月數字為 100。
從2016年開始的五年裡，澳大利亞的人口增長了100多萬，澳大利亞的租金卻幾乎沒有變化。
此間，對居所的供應與需求保持同步，但對購房的供需卻沒有同步。
更多的房東和租客
如果這聽起來很奇怪，請記住，人們想要擁有房子的原因不是為了居住。
大約從2000年開始，大量的澳大利亞人（和外國人）想買房出租。他們想成為房東。
20年前，我們每15個人中只有一人是房東。現在這一比例是十分之一——總數超過200萬人。
為了獲得這些房產（除了自己建造），他們在拍賣中的出價不得不超出想要買房自住的人。
他們一直在通過推高房價來購買他們的出租房產。
人們想擁有房子的原因不是自己居住。
我們正逐漸侵蝕前總理孟席斯的「遺產」
從羅伯特·孟席斯（Robert Menzies）於1966年卸任總理到20世紀末，大約71%的澳大利亞家庭擁有他們居住的房子，該比例成為全世界最高的其中之一。
大約從2000年開始，業主自住比例一直在下滑。最新（也已是幾年前的）數據顯示，這一比例為66%。
在35歲至44歲的人群中，這一比例已降至63%。
隨著時間的推移，買房成本從兩到三年的家庭稅後收入飆升至三到四年的家庭稅後收入。
扣除利息支出前的稅後家庭可支配收入，包括非法人企業的收入。
1999年，時任總理約翰·霍華德（John Howard）決定將資本收益稅的整體稅率減半，似乎進一步推動了這一狀況。即便是他要求調查這一決定的委員會當時也沒有意識到這種可能性。
《拉爾夫審查報告》（Ralph Review）建議對每筆資本收益的一半徵稅，而不是對全部徵稅，也建議不要像對資本收益徵稅以來那樣對高於通脹的部分徵稅。
這麼做的理由是此舉將「鼓勵更高水平的投資，尤其是對創新型、高增長型公司的投資」。
資金湧入房地產而非高科技公司
該報告說對了這一改變將鼓勵投資，但對投資的種類卻說錯了。
澳大利亞人沒有購買創新公司的股票，而是前所未有地購入租賃房產。
如果他們出價足夠高，他們可以借足夠多的錢來做負扣稅；以確保他們的利息支出超過他們的租金收入，這讓他們擁有年損失可以抵消工資，否則將被徵收高稅率。
關於負扣稅實在沒有什麼新東西。這種做法從一開始就被允許了。新的是以後有機會出售該房產並獲得盈利，因為知道只有一半的盈利會被徵稅。
投資者可以抵消他們的所有損失，而最終的收益只有一半要交稅。
很快，每月超過三分之一的住房貸款流向了房東。在2015年令人眼花繚亂的幾個月里，這一比例高達45%。首次購房者苦苦努力與之競爭。
2016年，時任國庫部長斯科特·莫里森提出了扭轉這一局面的可能性，稱負扣稅導致了「無節制」。
澳大利亞審慎監管局做到了領導人沒做到的事
工党參加了兩次選舉，承諾將做到這一點，而聯盟黨政府也公開支持這一做法。
在幕後，澳大利亞審慎監管局（Australia Prudential Registration Authority）利用其對借貸機構的權力，迫使銀行減少對房東發放貸款，使其在疫情前的新房貸款比例降至27%。
澳大利亞審慎監管局成功地減輕了對房價的壓力，而這是政治家沒能做到的。
但這遠遠不是事情的全部。房價上漲還有其他更深層次的原因，而且這些原因與住房需求也沒有太大關係。
在澳大利亞，房屋關乎兩件事：居住和某種投機。
房價從2014年左右開始再次飆升，從三到四年的家庭收入上升到四到五年的家庭收入。那一次，澳大利亞人在經歷了多年的礦業繁榮后變得更加富有，並且能夠以更低的成本借款。
一般來說，房子可能不是一個好的投資（因為供應定期增加），但處於優良地段的房子供應是固定的，因為只有這麼多好的地段。
然後它自己開始漲價。現代經濟學之父約翰·梅納德·凱恩斯（John Maynard Keynes）將投資描述為一種遊戲，在這種遊戲中，最好的策略不是把錢投入到你認為值得的事情上，而是把錢投入到你認為別人會認為值得的事情上。
又開始了
他談到還有第三個因素，那就是「我們把自己的智力用於預測普通人認為的主流意見是什麼」，並補充說可能有第四個、第五個或更多因素。
歷史正在重演。由於抵押貸款利率處於歷史新低，相對富裕的澳大利亞人的財富在走出危機時完好無損，可以理解他們跟風，以及為了避免房價上漲而出高價買房的行為。
這與房源短缺無關，但對許多人來說，這將把房價推得更高不可攀。這是因為在澳大利亞，住房攸關兩件事：居住和某種形式上的投機。
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