來源：澳洲房產大全
多年來，人們一直猜測澳大利亞的房地產泡沫可能會破裂，然而全澳房價承受住了冠狀病毒大流行帶來的破壞性影響。
事實再次證明，那些悲觀預言者是錯的。
CoreLogic本月發布的數據顯示，10月份全國平均房價上升0.4%，而在此前COVID-19疫情流行期間，全國房產價格連續5個月下降。
除了墨爾本遭受了第二次新冠疫情封鎖的影響之外，澳大利亞每個州的房價都有所增長。
但這種良好勢頭能持續多久呢？
這是ABC記者向AMP Capital首席經濟學家Shane Oliver提出的問題。3月底，在澳大利亞爆發疫情之際，Oliver曾警告稱，在最壞的情況下，房價可能暴跌20%。
在回答這個問題時，Oliver開玩笑稱，當人們獲得澳大利亞公民身份時，應該附上一份書面保證，上面寫著:「恭喜你，你現在可以在一個房價將持續上漲的國家生活。」
他表示，多年來，監管機構和政府一直在介入，並採取措施阻止房地產泡沫破裂。
這些措施包括降息、對房地產投資者的稅收優惠，以及其他旨在支撐建築業的措施。
「這創造了一個超級債務周期。」Oliver指出。
他表示，在上世紀90年代初的經濟衰退期間，澳大利亞的家庭債務水平約為收入的40%，而如今已接近200%——為全球最高水平之一。
「每次經濟衰退的時候，人們就會擔心自己的債務，並想償還一部分。但在事態進一步發展之前，央行降息，人們又重新開始借款——我們又達到了新的債務水平，然後它又開始循環。」
那麼，Oliver還認為今年房價會暴跌20%嗎？
「不，我不得不接受現實——就目前而言，我們不會看到價格大幅下跌，如果說有什麼改變的話，它們可能會小幅上漲，」他表示。
但Oliver和其他經濟學家也警告稱，在當前環境下，監管機構和政府推動房價上漲的力度有限。
利率接近於零，針對住房的稅收優惠政策已經十分慷慨。
政府還必須考慮繼續在建築業而不是其它陷入困境的行業實施刺激的政治後果。
簡而言之，疫情的流行創造了一些讓人們對房價的未來保持一定悲觀態度的理由。
首先，經濟學家警告稱，貸款利率處於創紀錄低位，再加上放貸標準的放鬆——包括取消負責任貸款義務——將推動家庭債務水平進一步上升。
其次，隨著貸款還款假期即將結束，各大銀行撥備了準備金，以應對預期中的抵押貸款違約上升，使其利潤大幅下降。
APRA有關各大銀行住房貸款延期還款計劃的數據顯示，在5月份的高峰期，有11%的住房貸款還款被延期。
到9月底，這一比例回落至9%左右，一些客戶重新開始還款，但其他客戶(主要是投資者)考慮將房產出售，以避免今後遇到麻煩。
最後，或許也是最重要的一點是，面對移民大幅減少和失業率上升，房價(尤其是已經在下降的公寓價格)明年可能將會下跌。
澳大利亞儲備銀行警告稱，這增加了金融不穩定的風險。
央行一直在對房價下跌40%的最壞情況下會發生什麼進行建模——澳聯儲表示，這是一種「極端但合理」的情況。
監管機構和政府還擔心人口在預測中的下降，以及這將對住房需求帶來的影響。
在聯邦預算公布后，澳大利亞政府人口中心發布了一份報告，指出新冠疫情的影響將導致澳大利亞的人口增長速度降至一個多世紀以來的最低水平。
預計2020-21年人口增長率將降至0.2%，到2021-22年將為0.4%。
婦女生育孩子的平均年齡一直在增長，而每個家庭的孩子總數一直在下降。
這使得總生育率預計將從2019-20年的每個婦女平均生育1.69個孩子，下降到2020-21年的1.61個，2021-22年的1.58個。
人口增長率下降的另一個原因是海外凈移民的急劇減少，預計這將是75年來首次出現負增長。
這是因為入境人數更少，而國際邊界仍然關閉，同時臨時居民和少數澳大利亞公民選擇離開。
衡量澳大利亞移民的最重要指標是凈海外移民，即到達澳大利亞的人數減去離開澳大利亞的人數。
報告稱，預計未來兩年海外凈移民趨勢將是向境外流出，2020-21年凈人口增長為- 7.2萬人，2021-22年為- 2.2萬人，低於2019-20年的15.4萬人。
移民的形式也將發生變化。
在以往，移民通常定居在悉尼和墨爾本的中心地區。
有證據表明，疫情正導致人們向遠郊和偏遠地區轉移。
DFA的負責人Martin North表示，由於包括許多本地和海外投資者在內的業主決定出售，目前單元房供應嚴重過剩，數量超過67萬套。
與此同時，他認為，獨立屋的凈供應不足，缺口約有86,000套，而靠近CBD地區的大型地塊需求旺盛。他說，這部分解釋了最近房價上漲的原因。
North還補充稱，來自新南威爾士州和維多利亞州的州際搬遷表明，規模較小的州的房價上漲得到了更多支持。
但North警告稱，人口增長放緩確實會在未來幾年對房價構成威脅。
他表示，拋售壓力將來自承受貸款壓力和尋求退出市場的投資者。
DFA基於家庭調查的最新數據顯示，截至10月底，面臨貸款壓力的家庭比例達到40.6%的新紀錄，相當於157萬戶家庭正為貸款而煩惱。
North表示:「明年銀行的壓力將會加大。」
「違約率正在上升，並將進一步增長，房地產投資面臨的風險最為嚴重。」
儘管貸款還款延期可能避免了部分投資者的虧本銷售，但投資者仍被鼓勵在明年3月貸款還款假期結束前出售房產。
CoreLogic在其10月份的房價報告中指出，自6月份以來，就有貸款機構發出信號，表示陷入困境的借款人，尤其是投資者，應該在還款延期結束前出售房產。
CoreLogic的報告稱:「接下來兩個季度虧損銷售可能會增加，尤其是在高風險、投資者集中的市場。」
CoreLogic的數據還顯示，自2019年12月以來，首府城市的房屋虧本轉售的發生率高於偏遠地區市場，且差距在今年第二季度有所擴大。
第二季度，澳大利亞首府城市市場總值下降了1.1%，而澳大利亞偏遠地區住宅價值上升了0.3%
在第二季度，獨立屋利潤中值為229,873澳元，單元房收益為14.2萬澳元。在無盈利的轉售交易中，房屋的損失中值為- 50,000澳元，單元房的損失中值為- 46,000澳元。
報告稱:「在那些海外移民比例處於歷史高位的市場，(售房)盈利能力可能會大幅下降。」
Oliver當然不是唯一一個曾錯誤預測房價將跳水的經濟學家。
澳大利亞經濟學家Steve Keen被認為是房地產市場的末日預言家。自21世紀初以來，他一直預測即將到來的房價大幅下跌。
2010年，在多年描繪的房產市場的黯淡畫面沒有成為現實之後，當時擔任西悉尼大學副教授的Keen不得不收回這一說法。
他向當時的Macquarie Group利率策略師Rory Robertson押注，認為房價將下跌40%，結果他輸了。
儘管如此，Keen仍然相信他的預測將在2025年實現，並且他如今認為房地產泡沫破裂的可能性更大。
Keen表示，澳大利亞政府將房地產價格水平置於一切之上，而這一直在助長泡沫。
Oliver表示，隨著我們進入新的一年，最大的風險是移民對住房供需的影響。
他說，在過去幾年裡，有大約18萬到20萬套新住房注入住房供應，現在這一數字已經下降到每年大約15萬套。
與此同時，由於移民減少，住房需求已經暴跌至約8萬套。
Oliver表示:「因此存在潛在的供應過剩，這最終可能導致房地產市場出現逆轉。」
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