來源：澳洲財經見聞
1一個房產投資者的獨白
繼聯邦大選和監管機構頻頻釋放利好，作為澳大利亞地產投資大軍中的一員，麗莎對住房市場前景的看法也逐步由最初的悲觀轉為樂觀。
麗莎是兩個孩子的母親，一個4歲，一個10歲，正是需要花錢和投資的時候。
為此，麗莎選擇和其他澳洲投資者一樣愛好投資房產。經過長達20年的努力，麗莎和她的丈夫目前共持有一處自住房和三處投資房。
和很多其他投資者一樣，在澳洲住房價格持續下跌、信貸緊縮和工黨宣布房產稅改革提議之後，麗莎對當地住房市場的信心可以說如「自由落體」一般直線下滑。
同時，澳儲行（RBA）宣布降低現金利率至新的歷史低點1.25%后，身為行長的菲利普·羅伊暗示未來幾個月內可能再次降息。而澳大利亞審慎監管局（APRA）建議取消7%的緩衝限制，直接釋放出「信貸放鬆」的信號。
在這樣的背景下，麗莎再次萌生了買房的念頭。
麗莎說道：「曾經我對工黨上任后可能導致的經濟衰退深感擔憂。但是現在，我很期待購買第五套房產。」
像麗莎這樣想的人並不在少數。近幾周二手房市場的拍賣清空率可以證明這一點。
相比大選前動輒40%-50%的拍賣清空率，悉尼和墨爾本大選后的拍賣清空率基本上錄得60%，儘管比不上地產繁榮時期的「強勁表現」，但是明顯好於過去一年半以來的疲軟走勢。
同時，租房市場的數據也可以證明這一點。
澳大利亞地產研究機構Domain提供的最新數據顯示，截至今年4月份的一年內，悉尼出租房平均需要空置32天才能成功租出，同比延長了4天。
部分地區出租房空置時間更長。今年4月份，接近60個地區的出租房成功出租前的空置時間較去年同期相比延長了10天。另外，339個地區出租房空置時間同比增長幅度相對較小，但是體現了同樣的趨勢。
Domain研究分析師伊麗莎·歐文（Eliza Owen）指出，隨著首次置業者陸續入市買房，空置率和空置時間均錄得明顯上升。
同時，房產研究機構CoreLogic提供的最新月度房價數據也表明，市場正在逐步「回暖」。
2CoreLogic 5月房價數據
數據顯示，今年5月，全澳整體住房價格下跌0.4%，為過去一年以來最低的月度跌幅。其中，兩大市場體量最大的城市，悉尼和墨爾本5月份房價分別下跌0.5%和0.3%，為去年3月以來的最低月度跌幅。
同樣，曾經表現異常抗跌的堪培拉5月房價下跌了0.2%，季度漲幅雖錄得首府城市中的最好水平，但是收窄至0.2%。
整體而言，部分城市房價跌幅雖然明顯放緩，但是從地域分佈情況而言，下跌的城市和地區佔據多數。
首府城市中，今年5月僅阿德萊德房價錄得上漲（漲0.2%）。非首府地區中，僅南澳、塔州和北領地非首府地區房價錄得上漲。事實上，塔州非首府地區是唯一一個房價創新高的地區。
相比2017年10月份的高點，澳大利亞住房價格目前已經下跌了8.2%。其中，首府城市跌幅相對明顯，較高點已經下跌了10.1%；而非首府地區房價則表現更為抗跌，較高點跌幅為3.0%。
截至今年5月31日的一年內，在澳大利亞首府城市46個四級統計區中，僅有5個地區的房價錄得上漲。霍巴特和堪培拉表現最佳，年度漲幅分別錄得3.5%和2.4%。
整體而言，在本輪房價下跌中，房價最高（25%，即高價房）的細分市場表現不及房價最低（25%，即低價房）的細分市場。
CoreLogic研究主管蒂姆·勞倫斯（Tim Lawless）表示，無論是在首府城市，還是在非首府地區，都體現出同樣的趨勢。
可以說，針對澳大利亞住房市場的「利好轟炸」是一波接著一波。
不少此前看跌的經濟分析師和預測機構都接連收回「悲觀預言」，紛紛改口道：「底部不遠了。」
例如，滙豐銀行預測澳洲房價年內見底。麥格理集團（Macquarie）分析團隊更是直言，房價觸底回升也就是「最近幾個月內」的事情，最快為7月份。
為什麼這麼說？
那麼，如果一定要量化的話，近期市場上的利好對住房市場的提振作用有多少呢？
利好1：首次置業者首付款低至5%的計劃
大選前，現任澳大利亞總理、自由黨領袖斯科特·莫里森（Scott Morrison）宣布了一項新政，即「首次置業者首付款貸款計劃（First Home Loan Deposit Scheme）」，旨在幫忙降低置業門檻，讓更多的澳大利亞人實現「置業」夢想。
按照莫里森的這項計劃，符合要求的首次置業者買房的首付款比例可以低至5%，而不是目前最低的20%。
對於年收入不超過125,000澳元（個人），或200,000澳元（夫妻）的首次置業者，在申請獲批的情況下只需支付5%的首付款即可買房，剩餘15%的差額將由澳大利亞國家住房融資和投資公司（National Housing Finance and Investment Corporation，NHFIC）以擔保的方式予以補充。
據悉，這項政策將於明年1月正式實施，預計有10,000名首次置業者滿足這一條件。
利好2：澳大利亞審慎監管局（APRA）取消7%的償貸壓力測試標準
同是5月份，澳大利亞審慎監管局（APRA）建議各大銀行取消7%壓力測試標準，實施高於實際利率2.5%的標準。
在未取消7%這一壓力測試標準之前，銀行一般會根據7.25%的標準來評估借款人的償貸能力。截至目前，主流四大銀行的房貸利率普遍最低保持在3.5％左右。
根據比價網站RateCity.com.au提供的數據，將壓力測試標準從7.25％降至6.5％，一對年收入25萬澳元的夫妻能夠額外借入122,000澳元，即大約最高為160萬澳元。
如果壓力測試標準從7.25％降至6.25%，則這對夫妻能夠額外借入165,000澳元。
上述計算基於一方收入占70%，另一方收入占30%，月供4000澳元的情況。
RateCity表示，有正常收入且能夠輕鬆承擔當前和可預見費用的借款人應該可以受益。
利好3：澳儲行降息
當地時間6月4日（周二），澳儲行行長菲利普?羅伊（Philip Lowe）宣布下調官方現金利率25個基點至新的歷史低點1.25%。這也是澳儲行自2016年8月以來首次改變現金利率。
在羅伊宣布這一消息后，四大銀行中聯邦銀行和國民銀行宣布「25個基點全額」轉嫁給客戶，而澳新銀行則保留了7個基點，下調18個基點。
根據比價網站Finder.com提供的數據，澳大利亞的平均房貸規模為384,700澳元。如果銀行將本次降息全額轉嫁給客戶，那麼住房貸款客戶平均每年節省約700澳元，或在整個貸款期限內節省近21,000澳元。
對於貸款額達到100萬澳元的客戶而言，每年節省的償貸成本則大約為1800澳元。貸款額為75萬澳幣的客戶則每年可節省近1400澳元。
同時，摩根大通(JP Morgan)澳大利亞首席經濟學家薩莉·奧爾德(Sally Auld)則預測澳儲行會進行多達四次的降息。
其他利好因素還包括聯邦政府保留了房貸經紀機構的傭金結構、針對投資房的負扣稅和資本利得稅減免等舉措。
儘管房價跌幅收窄，利好頻出，但是與過去的周期相比，未來房價的多久可以得到復甦？如何在當前市場環境中尋找房產投資的價值窪地？
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